新房價(jià)格在9月止?jié)q轉(zhuǎn)跌 四季度住房信貸環(huán)境有望改善

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入降溫周期。10月20日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房和二手房價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量縮減勢(shì)頭不減。

江城也不例外。官方數(shù)據(jù)顯示，武漢市新建商品住房價(jià)格環(huán)比指數(shù)100，漲幅較上月減少0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅已持續(xù)五個(gè)月收窄，更是自去年5月份以來首次停漲。

新房價(jià)格在9月止?jié)q轉(zhuǎn)跌

據(jù)70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，自2015年5月份以來首次為負(fù)。9月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市只有27個(gè)，相比上個(gè)月的46個(gè)數(shù)量明顯減少;價(jià)格環(huán)比下跌的有36個(gè)，其余7個(gè)城市為持平狀態(tài)。

易居研究院認(rèn)為，從目前的新房漲幅趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)未來三個(gè)月新建商品住宅價(jià)格大概率維持下跌趨勢(shì)。

9月，70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.19%，自上月二手住宅價(jià)格轉(zhuǎn)跌后，本月繼續(xù)下跌，且9月跌幅較上月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)。易居研究院表示，這標(biāo)志著70城二手住宅價(jià)格正式進(jìn)入下跌周期。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析稱，9月，作為傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，面臨三道紅線重壓之下的房企為了加速回款，促銷優(yōu)惠行為不斷，加之近期以來樓市調(diào)控頻頻升級(jí)，從加強(qiáng)限購限售到發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)、打擊學(xué)區(qū)房炒作等全國范圍的樓市調(diào)控動(dòng)作貫穿整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，房企面臨的銷售壓力加強(qiáng)，以價(jià)換量現(xiàn)象增多。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂解讀認(rèn)為，二手房價(jià)格連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比下跌，新房價(jià)格在9月止?jié)q轉(zhuǎn)跌，價(jià)格的下行完成由二手房市場(chǎng)向新房市場(chǎng)的傳遞。二手房市場(chǎng)方面，一線城市價(jià)格下跌幅度超過二三線城市，主要是一線城市以存量房為主，信貸、調(diào)控收緊下供需雙方預(yù)期調(diào)整更快;新房市場(chǎng)方面，三線城市價(jià)格率先下跌，因三線城市以新房市場(chǎng)為主，房企對(duì)于項(xiàng)目去化、銷售回款的需求更迫切，導(dǎo)致新房價(jià)格下行壓力超過二手房。

武漢自去年5月以來首次停漲

在武漢，價(jià)格上漲勢(shì)頭也停下了腳步。9月份，武漢市新建商品住房價(jià)格環(huán)比指數(shù)100，漲幅較上月減少0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅已持續(xù)五個(gè)月收窄，自去年5月份以來首次停漲。武漢市二手住房同比指數(shù)為102.8，漲幅較上月減少0.5個(gè)百分點(diǎn)，在70個(gè)大中城市中，排名并列第34位。

武漢從去年底開始進(jìn)入打折促銷的階段。最近一個(gè)月，房企促銷推廣力度更大、覆蓋面更廣。極目新聞?dòng)浾咭再彿空呙x咨詢多家樓盤，洪山區(qū)某臨湖樓盤推出周末特惠房源，最高立減28萬元;23-24日，武昌區(qū)某臨江樓盤也推出了“周末限時(shí)搶”活動(dòng)，4套特價(jià)房源，每套優(yōu)惠12萬-20萬元不等;武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)某樓盤，一口氣推出10套一口價(jià)特惠限時(shí)房源，折后每套房優(yōu)惠27萬-35萬元不等。

“武漢目前以特價(jià)房、工抵房、周年慶名義，促銷回款項(xiàng)目眾多。”中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國政表示，第四季度以來，促銷區(qū)域和項(xiàng)目有所擴(kuò)大，涉及全市60個(gè)以上項(xiàng)目，包括保利、萬科、中海、融創(chuàng)、綠地、禹州華僑城等20家以上品牌企業(yè)，一般推出少量房源，以9折或95折比較普遍，一些遠(yuǎn)城區(qū)項(xiàng)目特價(jià)可到8折左右。

此外，漢陽、光谷東等部分樓盤也出現(xiàn)促銷活動(dòng)，因地段、品質(zhì)具有優(yōu)勢(shì)，降價(jià)銷售后吸引購房者排隊(duì)認(rèn)購。漢陽四新某樓盤開盤前據(jù)稱單價(jià)19999元，10月22日開盤價(jià)只要16500元，而附近樓盤價(jià)格在21000元左右。不過，一些遠(yuǎn)城區(qū)的項(xiàng)目也有折扣降價(jià)，但銷量卻沒有明顯提升。

武漢市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月末，已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房193448套，面積2225.8萬平方米。相比8月末，新房庫存量增加7251套。

四季度住房信貸環(huán)境有望改善

價(jià)格雖然在下行，但一些利好政策給地產(chǎn)人帶來信心。9月底，央行針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)“要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，此后多次釋放信貸維穩(wěn)信號(hào)。9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合住建部和24家主要銀行召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，提出“準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加快落實(shí)“兩個(gè)維護(hù)”要求。

10月15日，央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，金融市場(chǎng)司司長鄒瀾表示，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。會(huì)上對(duì)房貸供需關(guān)系、房企“三線四檔”融資管理規(guī)則、境外房企美元債價(jià)格下跌等內(nèi)容做出解答，再次對(duì)市場(chǎng)傳遞出穩(wěn)定信號(hào)。

10月20日在京開幕的2021金融街論壇年會(huì)透露，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。中國人民銀行副行長潘功勝指出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，“金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為逐步得以矯正”。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，10月房貸利率在年內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比下降，這表示局部市場(chǎng)住房信貸環(huán)境有所改善。許小樂預(yù)計(jì)，四季度住房信貸環(huán)境繼續(xù)邊際改善，對(duì)首套置業(yè)客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持，利于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，減緩市場(chǎng)調(diào)整壓力。諸葛找房數(shù)據(jù)中心也認(rèn)為，預(yù)計(jì)接下來的信貸環(huán)境或?qū)⑦m度放松，市場(chǎng)低迷行情有望緩解。