一樓商鋪外墻掛招牌 樓上住戶告狀請求拆除

民法典學堂

大洋網訊 在商住混合樓外墻上懸掛招牌，是否構成侵權？一家位于首層的商鋪在建筑外墻上安裝了招牌，結果被二樓及以上樓層23名業主告上了法院。記者昨日了解到，越秀法院審理后認定被告方利用其專有部分相對應的外墻面設置招牌系合理使用，不構成侵權，駁回了原告方的訴訟請求。

魏某等23人是越秀區某建筑二樓及以上樓層各相關物業的業主。該棟建筑共有9層，首層是商鋪，二樓 (含)以上的物業為住宅。陳某是首層商鋪物業的業主，金某公司是首層物業商鋪承租人。

據魏某等23人起訴，陳某及金某公司未經業主同意，擅自在該棟建筑二樓底層飄出的公共外墻上釘掛安裝巨型商鋪標識標牌，經查看，兩被告是用沖擊鉆在墻體上鉆洞釘掛巨型廣告牌的，對墻體造成了破壞，加上廣告牌的遮擋，下雨后內部長期積水無法排出，滋生大量蚊蟲，也招致鼠患，嚴重影響到業主們的生活。為此要求兩被告拆除該牌匾，并支付自2020年1月起至拆除之日的使用費。

面對起訴，兩被告認為，原告并不具備提起本案的訴訟主體資格。因為原告沒有提供證據證明是涉案物業的業主，也沒有證明提起本訴已履行相關的集體表決程序。原告提起本訴應當由全體業主共同決定，應獲得一定比例的專有部分面積和業主人數的同意。

兩被告強調，外墻設置的是店鋪招牌，而非原告所稱的廣告牌，該招牌設置合法合規。《廣州市戶外廣告和招牌設置管理辦法》規定，臨街底層設立招牌表明其經營主體和經營范圍屬于正常商業行為，該行為是業主及使用人實現其物業功能的合理需要，也是業主專有權行使的合理延伸，其他業主有合理容忍義務。否則，按照原告的邏輯，所有商住一體樓宇一樓商鋪的廣告牌匾或招牌都將被拆除。

針對原告提出的支付使用費的要求，兩被告認為，其使用商鋪上方有限面積進行招牌展示是有法律依據的合理使用，原告無權干涉，更無權要求支付使用費，為此，請求法院駁回原告全部訴訟請求。

法院判決

業主對建筑物專有部分有合理使用權

在案件審理過程中，越秀法院組織雙方到現場查看。根據現場查勘測量，涉案牌匾位于建筑的一樓、二樓專有部分對應外墻面交接處，占用一樓專有部分對應外墻面1.12米，占用二樓專有部分對應外墻面0.68米。該牌匾位于二樓窗戶正下方，未遮擋二樓窗戶。該牌匾與相鄰商鋪懸掛的招牌寬、高約持平。此外，根據原告申請，法院依法委托評估公司對涉案牌匾的尺寸及使用費進行了評估。

法院經發函咨詢相關職能部門得知，涉案建筑一樓商鋪門楣上懸掛的牌匾屬于招牌，招牌不屬于行政許可事項，無須辦理《廣州市戶外廣告設置證》。

越秀法院經審理后認為，被告利用其專有部分相對應的外墻面設置招牌系合理使用，不應認定為侵權。一方面，被告金某公司承租的首層商鋪用途為商業，性質為經營性用房，兩被告為實現該經營性用房專有部分特定使用功能，懸掛的牌匾實為招牌，主要系為表明其經營主體和經營范圍，并不涵蓋廣告內容，被告并未利用該外墻對外出租并從中獲利，而僅僅用于自身經營所需，該行為符合商鋪經營的慣例及通行做法，系不動產權利人對房屋外墻延伸空間的合理使用，不應認定為侵權。

同時，被告設置的招牌主要系懸掛于一樓對應外墻面主體部分，該招牌與相鄰商鋪懸掛其他招牌寬、高約持平，目前未有證據證明被告懸掛招牌的行為對樓宇整體建筑結構安全性能造成破壞，且該招牌懸掛于二樓窗戶下沿，亦不存在影響二樓采光通風等情形，故被告懸掛招牌的行為未超出合理使用限度，原告作為相鄰不動產權利人負有一定的容忍義務。

此外，根據被告提交的證據，其曾請人清理招牌框架內的雜草淤泥，做好防水及框架維護工作。原告未提供證據證明被告設置的招牌存在損害其合法權益的情形。為此，越秀法院一審判決駁回原告的訴訟請求。宣判后，原、被告均未提起上訴，目前該判決已發生法律效力。

根據民法典規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

經辦法官表示，雖然在一定的條件下，為商鋪設置招牌可視為業主專有權行使的合理延伸，但相應的行為確實有可能會對相鄰不動產權利人造成一定程度的不便。因此，在日常生活中，希望相鄰權利人能友好協商、互讓互惠，商戶亦應做好招牌的日常保養維護工作，減少對鄰居的不利影響。

（廣州日報全媒體記者章程 通訊員梁艷華）