不得以裝修款等名義變相漲價，廣州修訂房屋交易監管辦法發布

為規范廣州市房屋交易行為，維護交易當事人的合法權益，促進房地產業健康發展，11月18日，廣州市人民政府發布《廣州市房屋交易監督管理辦法》（下稱《辦法》），《辦法》根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《廣東省商品房預售管理條例》等法律法規，結合廣州市實際制定，是對2014年發布的《廣州市房屋交易監督管理辦法》的一次修訂。

《辦法》依據平等、自愿、公平、誠信的市場交易原則制定，對于發現的不規范行為，市住房城鄉建設主管部門可組織實施相關行政處罰。今后，全市將進一步借助信息化力量，完善房屋交易信息化平臺?！掇k法》自2021年12月20日起開始施行。

智能化監管：

提倡信息管理與改善服務相結合

隨著城市建設不斷發展和人民對住房品質要求的提升，《辦法》除要求嚴格落實監管領域職責外，也提出房屋交易監管應遵循加強管理與改善服務相結合、行政監管和社會監督相結合的原則。

《辦法》對住建主管部門提出要求，一是應當及時、準確發布商品房預售許可及房屋狀態信息、新建商品房預售統計信息、商品房銷售統計信息、存量房登記統計信息、房地產中介服務機構及從業人員信息等房地產市場信息；二是要制定房屋交易流程指引，通過政府網站或者其他互聯網政務媒體、政務窗口、報刊等向社會公布。

在推動智能化監管方面，《辦法》指出，新建商品房買賣合同、存量房買賣合同應當通過房屋交易信息化平臺訂立。房屋交易信息化平臺應當與不動產登記、公積金管理、稅務等相關系統對接，依托市政務信息共享平臺實現房屋交易信息共享和管理聯動。

如在新建商品房買賣合同、存量房買賣合同簽訂后，未辦妥房屋轉移登記手續或者未解除合同的，不得再通過房屋交易信息化平臺訂立以該房屋為標的物的買賣合同。

新建商品房買賣合同、存量房買賣合同在通過房屋交易信息化平臺訂立后，該房源在房屋交易信息化平臺自動鎖定。以上買賣合同經雙方當事人協商解除的，雙方當事人應共同申請解除房源鎖定；以上合同經生效法律文書確認解除的，交易當事人可單方憑生效法律文書向住房城鄉建設主管部門申請解除房源鎖定。相關部門應在受理申請之日起5個工作日內解除鎖定。

《辦法》明確指出，房地產開發企業、房地產中介服務機構等單位以及商業網站、移動設備應用程序等網絡信息發布平臺，不得非法收集、使用、買賣或泄露在交易或提供服務過程中獲得的個人信息、商業秘密。

一手房交易：

商品房銷售價格接受住建部門指導

《辦法》對新建商品房和存量房分別制定了監管內容，其中，新建商品房又包括預售與現售兩種監管形態。值得注意的是，《辦法》對商品房銷售等環節作出了詳細規定，明確提出企業應當合理確定商品房銷售價格，并接受住房城鄉建設主管部門的指導，銷售價格不得超過銷售價目表價格，更不得以裝修款等其他名義變相漲價。

單位和個人為房地產開發企業提供商品房銷售服務的，除收取房地產開發企業支付的費用以外，不得以提供中介服務等名義向買受人變相收取電商費、團購費、服務費、咨詢費等費用。房地產開發企業不得強制買受人購買車位、接受裝修或者接受第三方服務機構提供的按揭、法律等有償服務。此外，房地產開發企業也不得拒絕或限制買受人選擇住房公積金貸款支付購房款。

對于未取得商品房預售許可證的商品房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得向買受人收取或者變相收取誠意金、訂金、定金等費用。此外，《辦法》還要求任何單位和個人不得發布商品房預售廣告。商品房銷售廣告、宣傳資料中的項目名稱、房屋用途等應當與商品房預售許可證或者所有權登記信息記載內容一致。商品房銷售廣告、宣傳資料應當真實合法，不得含有下列內容：

（一）升值或者投資回報的承諾；

（二）以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；

（三）違反國家有關價格管理的規定；

（四）對教育、醫療、交通等配套公共服務設施作虛假、夸大事實或者信息不完整的宣傳，誤導、欺騙公眾；

（五）其他違反法律、法規規定的內容。

此外，在銷售商品房時，企業還應當以書面方式在銷售現場顯著位置公示下列事項，公示期限自商品房銷售之日起至全部銷售完畢：

（一） 商品房預售許可證或者商品房完成所有權首次登記的證明；

（二）商品房銷售方案及銷售進度控制表，建筑區劃內車位車庫規劃配建數量、位置、租售方式、租金標準和售價，樓盤是否開行樓巴服務及其線路、站點、退出時間具體設置方案；

（三）價目表和價格相關信息公示表；

（四）商品房買賣合同及其附件文本；

（五） 規劃和自然資源部門審定的建筑工程設計方案審查批復及總平面圖，并在沙盤中明確標示建筑區劃內以及區劃外直接相鄰的城鎮公共道路位置及寬度，以及建筑區劃內的垃圾收集站、垃圾壓縮站、再生資源回收點、變電站、公共廁所、醫療衛生服務機構、幼兒園、小學、中學、消防站、派出所、燃氣供應站、公交首末站、農貿肉菜市場、社會停車場等配套公共服務設施的功能、用途、具體位置、規模和數量等內容；

（六）物業服務區域范圍、已備案的前期物業服務合同文本等物業管理事項；

（七）中介服務授權委托書；

（八）商品住宅的質量保證書和使用說明書；

（九） 住宅項目紅線外200米內可能對本住宅居民產生影響的廢氣、噪音、煙塵等環境因素；

（十）房屋的綠色建筑等級、能耗指標、節能措施和保護要求、保溫工程保修期等信息；

（十一）商品房交易風險提示；

（十二）法律、法規規定的其他事項。

在預售款收取方面，《辦法》規定，在企業拿到商品房預售許可證前，應設立商品房預售款專用賬戶，在商品房項目主體工程以及房地產開發企業負責建設的配套公共服務設施竣工之前，商品房預售款只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付施工進度款、法定稅費，不得挪作他用。

關于車位與車庫管理，《辦法》要求房地產開發項目內規劃用于停放機動車的車位、車庫出售時，應當首先滿足建筑區劃內業主的需要。建設單位銷售車位、車庫，應當制定銷售方案，說明車位規劃數量、分布、價格等情況；并將銷售方案和相關產權證明文件在公開出售前連續30日在建筑區劃內的小區、車庫出入口顯著位置公示。

二手房交易：

中介不得代收代管存量房交易資金

存量房交易將同樣嚴格通過房屋交易信息化平臺監管，房地產中介服務機構接受房屋出售人委托發布房源信息的，要通過平臺簽訂委托服務合同，取得房源信息編碼，并對外明示該房源信息編碼。

《辦法》明確指出，有下列情形之一的，房地產中介服務機構應當在2個工作日內將房源信息從發布渠道上撤除：

（一）委托出售房屋已簽訂存量房買賣合同；

（二）出售人取消委托；

（三）委托期限屆滿。

商業網站、移動設備應用程序等網絡信息發布平臺對在平臺上發布的房源信息履行發布審核責任，廣州市相關部門通過建立房源信息投訴舉報機制，保證房源信息的真實、準確，對在平臺發布的虛假信息將及時采取刪除或屏蔽等必要措施。

對于未經備案的房地產中介服務機構，或沒有取得信用信息卡的從業人員，上述網絡信息發布平臺不得為其開通房源信息發布端口。

房地產中介服務機構及其從業人員應將房屋狀況說明書上傳至房屋交易信息化平臺，在提供房屋交易服務時，應依法查驗以下事項并書面告知當事人：

（一） 房地產登記資料查詢機構出具的房地產自然狀況及查封、抵押等權利限制情況；

（二）出售房屋的當事人對房屋的處分權；

（三）當事人及其代理人的身份和權限；

（四） 房地產中介服務機構及其從業人員與當事人是否存在利害關系。

此外，《辦法》要求，對于房屋當事人自行成交的存量房交易，交易雙方可以自行登錄房屋交易信息化平臺或者在住房城鄉建設主管部門指定的簽約服務點辦理存量房網上交易手續，并上傳房屋狀況說明書。如存量房交易雙方當事人自愿選擇交易資金托管，可選擇在商業銀行或具有金融經營許可資質的第三方機構的存量房交易資金托管賬戶劃轉交易資金。房地產中介服務機構及其從業人員不得代收代管存量房交易資金。

【南方日報、南方+記者】郎慧