委員履職｜梁國強：細化“物業管理區域劃分標準”

經過近兩年的發展，市場上出現了越來越多的集現代商業、品質辦公、高端住宅為一體的產城融合綜合體項目。在這些項目中，不同業態的使用群體對物業服務標準的要求和付費意愿有著非常大的差距。那么，廣州應當如何定義“物業管理區域劃分”的標準呢？廣州市政協委員、新世界中國華南區域總經理梁國強建議，細化“物業管理區域劃分標準”，支持所有權人以協議形式行使分區管理權。

以廣州市天河區華景新城西區為例，該區共有20棟樓（包括翡翠居4棟樓），共用出入口且無物理上的隔離。因翡翠居和另外16棟不在同一個建設用地規劃許可證紅線圖，按區住建局的指導意見，籌備組將翡翠居排除在本物業管理區域之外。隨后，翡翠居B1棟業主杜漢軍發起行政訴訟，法院最終以物業管理區域劃分不當為由，判決撤銷了棠下街道辦2016年8月8日《業主委員會備案回執》【案號為(2017)粵71行終1666號】。

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梁國強認為，參考前述典型案例的情形，如果在物業管理中，簡單地、一刀切式地貫徹“同一用地紅線只能劃分為一個物業管理區域”，可能放大不同業態業主之間的利益分歧，進而影響社會和諧與穩定，這與物業管理區域劃分的目的背道而馳。

建議：物業管理區域劃分細則需考慮多重因素

梁國強建議借鑒先進城市經驗，因地、因時、因事制宜，物業管理區域劃分細則可以考慮以下因素：設施設備能否分割和獨立使用，實操中可結合個案的具體情形，作出彈性解釋。比如，如果僅僅是共用了一段圍墻，或者是共用一個配電房等，可以不視為必須劃分為同一個物業管理區域的因素。同時，以管理和維護責任為導向，能獨立分區的允許盡量分區，比如：被道路、河道等分割為兩個以上相對封閉區域，且能明確共用配套設施設備管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。商住綜合體，非住宅部分具有獨立設施設備并能夠封閉管理的，可以獨立分區。

建議：支持所有權人以協議形式分區管理和行使自治權

以提升廣大群眾生活幸福感為核心，按“兼顧規模、有利管理，保障治權、盡量分離”的方向，梁國強建議細化物業管理區域劃分標準，支持所有權人以協議形式分區管理和行使自治權。

首先，轉變觀念，把目標和社會效果作為行政指導的方針。以綜合體為例，同一用地紅線內往往有不同類型的建筑，可以盡量劃分為不同管理區域，避免產生普通收費（普通服務標準）去補貼高收費高服務標準的“虧損”，貫徹“用者自負”原則，從源頭上減少不同業態類型之間的投票權互相制約造成的僵局。

其次，不同業態之間的建筑構造相對獨立存在分界線的，即使有部分共用設施設備，只要通過協議能明確管理和維護責任，就應允許和支持各自獨立分區。建議充分借鑒上海和天津的分割經驗，允許建設單位在第一次預售前確定分區方案。住建部門可以指導建設單位列明各項共用設施設備和相應的維護責任，列明共用場所的管理責任主體和向全體業主開放等，并在物業管理區域備案回執中詳細載明，同步要求建設單位向買受人公示，對建設單位和其他業主產生法律約束力，滿足這些條件后原則上即可以允許商場獨立分區。

最后，加強事后監管。同一用地紅線內劃分為兩個以上獨立物業管理區域的，如果某一區域濫用權利損害其他區域正當權益的，住建部門可以依《廣州市物業管理條例》第46條等規定，依職權撤銷業主大會、業主委員會作出的相關決定。

文/廣州日報·新花城記者：羅磊

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