精裝房收房一個月后漏水物業推脫責任 律師這樣出招

對于自己買的精裝房漏水和遭遇漏水的事情，他們既生氣又無奈。

買的精裝房 收房一個月后自家漏水到樓下

鄭先生今年34歲，2017年來西安工作。2018年時，鄭先生決定定居西安，綜合各樓盤的信息后，他選擇了位于西安市徐家寨路的融創南長街一號二期，“購買時我就考慮融創是大品牌，無論是房子質量還是物業，都有一定的保障。”

鄭先生的購房合同顯示，該商品房為精裝預售房，建筑面積108.45平方米。保修期限注明：電氣管線、給排水管道、設備安裝的保修期限為2年;裝修工程的保修期限為2年。

2020年8月，鄭先生的房了交付了，但隨之而來的漏水，打破了他對幸福生活的幻想，“2020年9月，物業突然聯系我，說我家管道漏水把樓下給淹了。”鄭先生說，當時是上班時間，家里沒人，但物業一般都有備用鑰匙，所以當他家在發生漏水情況后，物業就及時進入他家關閉了水閥，這才沒讓樓下造成太大損失。隨后，物業當時是在廚房里和廚房門口砸了兩處才維修好的，“目前換的地磚還與交付時顏色不一樣。”鄭先生。

還是漏水問題 樓上給他家漏水發生兩次

而另鄭先生沒想到的，接下來他家也遭遇兩次漏水。

2020年11月的一天，鄭先生下班回家，打開門看到讓他頭疼的一幕，“房頂的墻皮好幾處都鼓了起來，有部分還發生了脫落。”他隨即撥打物業電話，物業來檢查后告知，是樓上水管漏水導致的。

由于樓上業主還沒入住，物業在打電話告知房主唐先生后，便對樓上進行了和鄭先生家一樣的管道改造，“當時房修把樓上的地板全砸了，這讓業主很不滿，但是由于他一直不在這兒住，而且是免費改造，所以就沒太放在心上。”鄭先生說，按照合同約定，給排水管道和裝修工程的保修期為兩年，因此他和樓上、樓下鄰居房屋的改造和墻壁的修繕，都是免費的。

今年10月23日，下班回家的鄭先生發現，自己家又被淹了。隨即他聯系物業，物業表示，房屋裝修已過了兩年的保修期，因此無法提供免費的維修，建議鄭先生自行聯系樓上鄰居協商賠償事宜。“我撥打樓上鄰居電話，他比我還生氣。”鄭先生說，樓上鄰居自交房后就從沒入住過，因此對于鄭先生提出的要求無法接受。

物業：樓上房間為空置，兩年保修期已過

10月27日，鄭先生提供的照片和視頻顯示，戶內過道頂部、書房頂部均有大面積漏水的痕跡，其中屋頂的墻皮已經出現了脫落，過道處的壁紙由于浸泡已經出現了綠色的霉斑，“我聯系物業，物業說讓我找融創地產，然后我向融創地產投訴，融創地產又將電話轉到了物業，整個流程陷入了死循環。”鄭先生說，他現在既生氣又無奈。

27日上午10時許，樓上業主唐先生通過電話表示，自己現在外地，而他從房子買完后沒從未入住過，短短兩年時間他家管道就莫名其妙漏了兩次，他對物業也一肚子怨言，“我房子還沒住過，上回管道漏水，地板就被砸開了，這回漏水，物業說我又得把地板砸開，但這回居然得我自費。”唐先生說，他將此事反映給物業，物業以保修期已過為由，表示管道和樓下房屋的維修費用，均得由唐先生自行承擔，“如果是我的原因，我可以賠償，但我從來就沒入住過，我不能接受這個處理辦法。”唐先生說。

27日下午3時許，融創南長街一號二期項目物業一姜姓工作人員稱，經核查，唐先生的房屋已被登記為空置狀態;鄭先生和唐先生家管道和裝修工程均已過保修期，因此已不屬于物業的管轄范圍，“按照規定，保修期內的房屋修繕，由物業進行房修，保修期后的房屋修繕，只能由融創地產進行受理。”

隨后，記者致電融創地產，一客服人員表示，已將鄭先生和唐先生情況進行了登記，但具體處理方法，需由項目即融創南長街一號二期項目部進行回復，她表示，將督促項目負責人盡快回電，但截至記者發稿，仍未收到任何回復。

律師：鄰居無需承擔責任，維修方應證明上次維修符合質量要求

北京德恒(西咸新區)律師事務所李耀華律師表示，樓上鄰居唐先生的房屋自買房后一直未居住，且已在物業登記為空置，因此唐先生對房屋漏水沒有管理上的過錯，無需因此事對樓下住戶鄭先生作出賠償。

李耀華說，我國《房屋建筑工程質量保修辦法》中明確規定，衛生間房屋和外墻面積的防滲漏，最低保修期為五年;給排水管道設備，最低的保修期為兩年，保修期之內發生問題的，建設或管理單位應進行維修。

李耀華表示，唐先生的房屋2020年11月就發生過一次漏水情況，并且物業已進行維修，因此，2022年10月23日的這次漏水，是否符合當時的質量要求?是否是上次維修造成的本次泄漏是本案的關鍵。

李耀華說，鑒于該房屋維修后仍出現漏水的情況，物業方應及時進行檢測，若無法證明上次維修符合當時的質量要求，則應對本次漏水造成的后果負責。

李耀華建議，業主們可找第三方檢測機構，對漏水處進行鑒定，以此明確責任主體，若協商無果，可進行法律訴訟。

需確定漏水原因及責任人，鄰居無需擔責

陜西豐瑞律師事務所高級合伙人朱長江表示，根據《建設工程質量管理條例》第四十條規定，房屋在質量保修期內發生漏水的，開發商應當承擔賠償責任。但是，若因開發商建造的房屋質量不達標而造成的過了保修期仍漏水的，亦由開發商擔責。

朱長江表示，本案中，對于房屋漏水問題，首先要確定房屋漏水的原因及責任人。如果是房屋質量問題，業主可以向開發商主張權利;如果查明漏水是鄰居造成的，則可以要求對方恢復原狀，賠償損失;如果物業在漏水事件中未盡到維修養護義務，業主還可以要求物業賠償損失。

根據《民法典》第二百九十六條規定，相鄰業主在房屋裝修或者有部分管理不善導致漏水的，相鄰業主應當承擔賠償責任。由于樓上業主唐先生從未入住，并且已將房屋在物業登記為空置，因此無需承擔責任。

朱長江說，根據《物業管理條例》第三十五條規定，物業公司對公共排水管等設施設備附有維護維修義務，如果因為物業疏于管理或監管不善造成的漏水，由物業公司承擔責任，或出現問題后物業沒有及時處理導致損失擴大等，物業公司應承擔失察或維修不及時的責任。