廣州推進城中村改造新模式試點 高效盤活核心區土地資源

廣州城中村改造迎來重要進展！日前，在廣州召開的全市城中村改造工作推進會暨廣州安居集團成立大會，“凈地出讓”“統籌做地”等新模式正式亮相，并明確了7家市級做地主體在廣州新中軸（海珠）片區、廣州火車站片區、羅沖圍片區、環五山創新策源區四個市重點片區（以下簡稱“四大重點片區”）大力推進改造新模式試點工作，年內或將有實質進展。專家分析指出，新模式既順應了當下城中村改造重視公共服務屬性的特點，同時也面臨著資金等方面的挑戰，預計于2025年之后進入產業兌現期。

通過統籌做地

重點功能區加速煥新

【資料圖】

據了解，廣州提出要堅持“凈地出讓”，在重點片區開展城中村改造“統籌做地”試點，破解城中村改造面臨的突出難題。其中，四大重點片區啟動區占地面積987公頃，建筑面積1469萬平方米。涉及城中村11條，占地746公頃，建筑面積1385萬平方米。此外，還有涉及需改造舊廠房8個，占地83公頃，建筑面積52.7萬平方米。

所謂統籌做地、凈地出讓就是在政府劃定范圍內，由不同級別的做地主體負責統籌，對城中村改造的地塊開展前期開發整理，將零散分散的土地資源，重新整合，再入庫以供出讓。通過這一環節，可以讓手續不齊全的零散用地、已建設的低效用地等，達到可以高效規整使用的條件，以此盤活核心區位的土地資源。

目前，廣州市已明確7家市級做地主體，大力推進四大重點片區做地試點工作，具體包括：廣州火車站片區（廣州城投集團、廣州市建筑集團）；城市新中軸（海珠）片區（越秀集團）；羅沖圍片區（珠江實業集團、機場建設投資集團）；環五山創新策源區（越秀集團、機場建設投資集團）。同時，廣州還將通過成立廣州市城中村改造建設指揮部、推進城中村改造條例立法工作、多渠道籌集城中村改造資金等一系列舉措推動城中村改造工作取得突破性進展。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，前期難度較低且經濟價值較高的城中村改造已經完成了大部分，現在的主要目標是推進公益屬性較強、前期投入較大、中間配套短板缺失較為嚴重的項目。這四大重點片區是廣州的重大功能區、重點發展平臺以及重要的景觀走廊，公益性尤為突出，對于城市功能的提升也尤為重要。

重點片區進度條

廣州火車站片區

年內或有實質進展

廣州火車站片區的連片提升改造，是當前四大重點片區中進度較快的。今年將加快推進省市客運站、走馬崗地塊等收儲工作，啟動王圣堂、瑤臺、沙涌南城中村改造，推動火車站站體改造和周邊整治提升。據廣州市建筑集團介紹，目前已制定相應具體工作方案，明確實施模式、主要任務以及時間表、路線圖、任務量等。計劃完成項目規劃和做地方案編制并完成審批流程，在2024年組織專業力量開展片區拆補復建工作，分近期、中期、遠期將該片區逐步打造成為新型城市社區和產業發展示范區。

新中軸（海珠）片區

已編制工作方案

目前，廣州新中軸（海珠）片區已編制了相關工作方案，康鷺片區改造取得新突破。新中軸海珠片區范圍總占地面積約14平方公里，重點推進片區內32個“三舊”改造項目，其中包括瀝滘村、紅衛村、東風村和三滘村4個舊村項目。在該片區，將重點推進康樂鷺江片區城市更新改造，今年將完成綜合治理，啟動拆遷和安置區建設；瀝滘村將推進拆遷簽約率超80％。預計片區內的首批做地范圍總占地面積約2.88平方公里，包括東風、三滘等舊村項目及多個舊廠、舊城項目。

羅沖圍片區?

推進國有舊廠收儲

羅沖圍片區內舊村、舊廠、舊城混雜，同時夾雜多個專業市場、汽配商城等產業業態，是人口聚集、生產、生活多元形態集中的片區。其特點是片區內國企用地較多，且目前處于閑置狀態，將選擇以市屬國企的舊廠盤活帶動區域內舊村的有機更新，通過統一規劃、統一實施，實現連片開發的可能性較強。在羅沖圍片區，今年重點推進國有舊廠收儲、華為周邊地區改造提升等項目。

環五山創新策源區?

改造方案已印發

根據環五山創新策源區內高校院所城市風貌規劃設計中透露的信息，環五山創新策源區包括3所大學和5家科研院所，將打造成為粵港澳大灣區國際科技創新中心、國家科技成果轉移轉化示范區、世界級高水平科技創新策源地，實現校產城的多元聯運和有機更新。環五山創新策源區改造方案已印發，今年將推進廣東新材料與人工智能科技園、廣州科技圖書館、華南理工大學等高校人才公寓等項目實施。目前梅花園、燕塘片區有很多舊廠房，特別是燕塘企業的舊廠舊地。

觀點

預計2025年后開始大規模推進

對于“做地”這一模式的目標，越秀地產相關負責人表示，將從構建多元融合的“社區生活圈”、引導創新創業資源聚集、建設智慧城市、完善公共服務于市政交通建設以及優化區域功能布局，促進存量產業用地轉型升級等方面助力重點片區改造，系統推進廣州市重點區域城市空間治理，打造宜居、韌性、智慧城市。

談及工作過程之中的難點，廣州市建筑集團相關負責人表示，以“廣州火車站瑤臺片區”做地工作為例，征拆體量龐大是一大挑戰，不少區域存在高密度、權屬復雜等情況，做地范圍還可能與其他已規劃項目交界穿插，相應增加了整體統籌與協調征地難度，增大了改造資金投入壓力，也提升了改造工作中對居民權益保障的協調要求。“我們的解題思路是分片分期實施。項目實施按照‘民生先行、靈活分片、動態分期’的原則，成熟一片，推進一片。”該負責人說。

廣州城投集團則指出，相較“拿地、建房、賣房”的傳統房地產開發模式，國企做地更像跑“馬拉松”，十分考驗企業的耐力和競爭力，主要涉及土地征拆、村民安置、產業導入、大額資金籌措等。經過多年發展迭代，城市片區改造工作已不再是對物理空間的簡單推倒重建，而是對經濟、民生、科技、文化和生態的一個系統提升。

“2023年～2025年是試水期，2023年的工作主要集中在各地編制方案、制定實施計劃、確定投資主體和融資渠道等。2024年～2025年將是新模式落地期，即跑出新模式，總結經典案例。預計從2025年到2035年，才是大規模推進期，也是產業鏈兌現期。”李宇嘉表示。

文／廣州日報全媒體記者龍樂樂、劉麗琴、趙方圓