諸葛找房：4月新房市場持續發力 二手房成交高位回落|每日熱聞

一、4月北京新房成交量價延續齊升態勢，西城、海淀等6區成交走高

（一）成交：4月新房成交實現“三連升”，月均成交水平趕超去年

2023年4月份，北京新房市場持續釋放暖意，成交量繼續走高，創近半年來月度成交新高，且同環比實現“三連升”。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年4月北京新建商品住宅成交7924套，環比上升11.97%，環比升幅較上月收窄34.77個百分點；同比上升14.23%，同比升幅較上月收窄29.91個百分點。從月均成交水平來看，2023年前4月北京新房平均成交5936套，較2022年同期上升18.54%。月均成交水平趕超去年。

【資料圖】

在4月多城樓市成交普遍下滑的背景下，北京新房市場延續上漲行情，既向市場傳遞了一定的積極信號，也反映出北京樓市較具一定韌性，市場需求相對穩健。展望后市，當前購房政策較為寬松，加之臨近6月房企年中業績沖刺節點，預計5月新房成交將以穩為主，二季度新房整體成交規模有望邁上新臺階。

（二）價格：4月新房價格實現“二連漲”，同環比漲勢雙雙擴大

2023年4月份，在新房成交活躍度穩步上升以及主城區部分高端項目熱銷的帶動下，北京新房價格實現“二連漲”，且同環比漲幅雙雙走闊。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年4月，北京新房成交均價為57763元/㎡，環比上漲10.02%，環比漲幅較上月擴大1.92個百分點；同比上漲29.67%，同比漲幅較上月擴大20.11個百分點。

（三）供應、庫存：4月新房供應縮減近半，庫存量持續下降

2023年4月份，北京新房供應大幅“縮水”，同環比跌幅均超90%，單月批準上市套數創近5年來新低。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年4月新房批準上市套數778套，環比上月下降90.9%，同比下降95.4%。庫存方面，在去化端持續發力以及供應端大幅縮減的背景下，本月庫存量繼續下降，數據顯示，2023年4月北京新房庫存量為97125套，環比下降1.49%，同比下降11.90%，這是庫存量同比時隔1年再次轉降。從去化周期來看，4月去化周期為16.4個月，較上月縮短0.5個月。

2023年4月，北京有6個商品住宅項目獲取預售證，分布在朝陽、順義、昌平、通州、海淀這5個區域，其中，順義區有2個新領銷許項目，其余4區各有1個新領銷許項目。位于順義區馬坡板塊的錦堂佳苑為本月預售套數最多者，推出20棟住宅樓，共1358套房源可供銷售，預售面積為26881.9㎡，該項目由招商蛇口及中國建筑雙央企聯袂打造，交通、醫療、生態等配套資源完善，是一處綜合優勢突出的居住區。

（四）分區：4月順義區成交領跑，西城區漲勢強勁

從4月北京區域新房的成交表現來看，順義區成交量領跑，4月成交1597套，占比達20.15%；房山、朝陽2區也表現不俗，分別以1120套、971套的成交量位居區域第二、三，成交占比均超10%；與此同時，延慶、平谷2區成交體量偏小，單月成交均低于70套，成交占比均不足1%。

較上月成交量的變化來看，有6區成交呈現上升態勢，且其中含有3個區域的成交量較上月翻番，西城區、海淀區位居成交漲幅前二，分別較上月上漲16533.33%、129.73%；其余10個區域成交量均較上月下降，門頭溝、延慶2區成交降幅均超50%。

（五）板塊：TOP3板塊成交超400套，房山良鄉板塊穩居首位

從4月各板塊的成交表現來看，3個板塊成交超400套。房山區的良鄉板塊成交活躍度仍然較高，連續2月霸居成交首位，4月成交810套，較上月翻倍，成交均價28665元/㎡。其次為西城區的陶然亭、白紙坊板塊，4月成交494套，成交均價為164594元/㎡。海淀區的溫泉板塊雖然位次由上月第二降至本月第三，但成交量卻較上月315套增加至453套，仍保持著較為穩定的上漲勢頭。昌平區的東小口，石景山區的蘋果園、八角、金頂街2個板塊躋身成交前五，4月分別成交228套、227套。

（六）房企：13家房企銷售額超10億，中海地產大幅領先

從各大房企在北京市場的表現來看，13家房企銷售額突破10億元，較上月減少1家。其中，憑借多個熱銷項目，中海地產銷售業績升至首位，4月實現銷售額118.31億元，是本月唯一一家銷售金額突破百億的房企；城建發展雖然位次由上月首位降至本月第二，但銷售攬金仍保持穩增態勢，4月實現銷售額43.24億元，較上月增加約1.7億元；首開股份穩居第三，銷售額為31.86億元，較上月減少約4.2億元；華潤置地和中國金茂的銷售表現也不俗，分別以29.57億元、22.53億元躋身銷售額前五。整體來看，品牌國央企在北京新房市場的攬金地位長期處于靠前之列，如華潤置地、中海地產等，這與北京市場上高端住宅項目日益備受追捧有著較為密切的關系。

（七）項目：北京恒大御峰成交量領先，中信城成交額居首

從4月份北京新房成交套數TOP20項目來看，昌平、大興、房山、順義4區的項目成交活躍度不相上下，各上榜3個項目。其中，房山區的北京恒大御峰位居成交套數首位，4月成交582套，該項目以79-129㎡的戶型為主，生活配套齊全，整體可覆蓋剛需和改善的需求。西城區的中信城以490套位居成交第二，成交價格為165453元/㎡。海淀區的棲海澐頌憑借200套的成交量躋身前三，成交均價為82857元/㎡。

從成交金額排行來看，東城區的中信城憑借絕對的高單價優勢以及不俗的成交規模，本月成交金額遙遙領先，實現86.3億元的成交額。同時，東城區的北京城建·天壇府位居第二，4月實現成交額26.02億元，較上月增加約4億元，成交單價也處于較高水平，為116856元/㎡。棲海澐頌與石景山區的中海長安譽分別以16.85億元、14.2億元位居成交額第三、四位。

二、4月北京二手住宅成交規模下滑，業主漲價信心下降

（一）成交：4月二手住宅成交回落超30%，同比由升轉降

在3月二手房市場大規模釋放下，4月北京二手房成交活躍度下降，同環比雙雙轉降。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年4月北京二手住宅成交13928套，環比下降34.65%，同比下降1.2%。從月均成交水平來看，2023年前4月北京二手住宅平均成交14716套，較2022年同期上升15.46%。月均成交水平趕超去年，主要是依靠了3月份成交強勁的拉高。另外，不可否認的是，4月份二手房市場交易回落確實展現出了當前購房需求的釋放有所減弱，短期內仍需要政策端的持續支持，如進一步優化“帶押過戶”業務等，以助力二手房市場交易維持穩中有升態勢。

（二）價格：二手房市場均價“六連漲”，4月同環比漲幅收窄

自2021年底起，北京二手房市場均價大致呈現持續上漲態勢，且價格走勢較為穩健，月度漲跌幅均不超3%。2023年4月，北京二手房價格繼續上揚，同環比漲幅雙雙收窄，截至本月，北京二手住宅市場均價已實現“六連漲”。數據顯示，2023年4月北京二手住宅市場均價為62682元/㎡，環比上漲0.22%，環比漲幅較上月收窄2.42個百分點；同比上漲8.64%，同比漲幅較上月收窄0.14個百分點。

（三）調價房源：4月漲價房源占比繼續下降，較上月回落6.3個百分點

從漲降價房源來看，2023年4月北京二手住宅調價房源中漲價房源占比為9.8%，較上月下降6.3個百分點。漲價房源占比“二連降”，且4月占比不足1成，反映出當前市場情緒復蘇的持續性偏弱，業主漲價信心下降。