濟南年內第二批次集中供地成交 開啟現房銷售時代？

8月1日上午，濟南年內第二批次集中供地出讓落幕，主城區18宗住宅、商業用地全部成交，攬金69.17億元。值得一提的是，其中兩宗住宅地塊引發一眾開發企業競爭，觸發最高限價后進入“限地價競建筑品質和建設進度”環節，最終以“住宅三星綠建加封頂辦理預售許可”成交。這是濟南自2017年8月土拍最高限價政策落地以來，首次在“熔斷”后準現房銷售。熱門地塊的準現房銷售，是否意味著開啟現房銷售時代?相比第一批次平淡成交，本次成交結果是否意味著后疫情時代樓市在升溫?

地方企業唱主角，為何少見品牌企業?

在第二批次供應土地集中交易前的7月31日，18宗掛牌土地已有15宗提前報價，在8月1日上午9點半正式交易前，全部地塊都有了企業報價。這意味著，本次掛牌的土地都會成交。

從報名參與企業看，省內地方開發企業和平臺公司最多，國內品牌企業主要是華潤置地報名，中信泰富則聯合地方平臺公司參與。究其原因，品牌企業受全國資金調配等影響，各大企業關注的城市有所區別，一般而言重點關注各自的主力城市。“如果是土地儲備不足，國內企業會重點補倉。”山東合富研究院高級分析師許傳明說。

從本次成交結果來看，科技城片區、彩石片區、省棉麻公司、長清東王城中村和平安地塊、濟南高新區兩河片區地塊多為平臺公司拿地或聯合拿地，市委黨校東、水屯路地塊則由地方開發企業鑫都置業、瑞馬集團或獨自摘牌或聯合拿地。一方面，由于多個地塊平臺公司承擔了熟化投資人角色，完成土地出讓后業務才能形成閉環;另一方面，在當前樓市背景下，市場化開發企業算成本賬不愿介入時，平臺公司則扮演了城市開發建設的主力軍。

競“住宅品質+建設進度”要拼手速?

2021年濟南實施土拍“兩集中”新政，在當年11月集中出讓公告中，最高限價政策工具箱增加了“限地價競建筑品質和建設進度”，即掛牌住宅地塊在競價環節達到最高限價后，逐項競商品住宅星級綠色建筑要求和建筑單體地上建設進度等9項內容。

與其他16宗起始價成交的地塊相比，市委黨校東、唐冶A5地塊承包了本次土拍所有的看點。結果顯示，拿地企業開發項目不僅要達到商品住宅建筑滿足三星級綠色建筑要求，還要在建筑單體封頂后辦理商品預售許可手續。

市委黨校東地塊地上容積率1.4，起始價28199萬元，起始樓面價6607元/平方米，最高限價32400萬元。開拍前，報名的8家企業表達了對該地塊的“誠意”，在報價階段已達到最高限價32400萬元，因此正式開拍即進入“限地價競建筑品質和建設進度”環節，這在濟南啟用最高限價方式以來還是第一次。10點15分整，編號為37379383的競買人率先出手，24522990號競買人緊跟其后，系統顯示，前者比后者早一秒出手，就是這一秒決定了該地塊的歸屬。

唐冶A5地塊周邊為已交付入住多年的銀豐唐郡、帝華鴻府等小區，屬于唐冶片區南部最后的一塊未開發地塊。正式開拍后，在近90分鐘的時間里鏖戰65輪，觸發了最高限價。從11時開始，最后3位競買人順序競建筑品質和建設進度，不僅要拼網速，更要拼手速。在11時39分，盡管系統顯示3位競買人在同一秒出價，但最終86113240號競買人排在出價第一位，或因毫秒之差，唐冶A5地塊就此落入該競買人囊中。

商品住宅達到三星級綠建意味著什么?

健康住宅、高品質住宅、被動式超低能耗住宅……近年來，在國家政策和市場競爭雙重因素下，商品房市場進入品質時代。那么，在上述以現房銷售的熱門地塊，“商品住宅建筑滿足三星級綠色建筑要求”意味著什么?換句話說，什么是三星級綠色建筑?

根據2019年8月實施的《綠色建筑評價標準》，綠色建筑是指，在全壽命期內，節約資源、保護環境、減少污染，為人們提供健康、適用、高效的使用空間，最大限度地實現人與自然和諧共生的高質量建筑。在去年公布的《山東省綠色建筑評價標準》中，將安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節約、環境宜居5個指標作為綠色建筑評價體系，并劃分為基本級、一星級、二星級、三星級四個等級。其中，三星級綠色建筑為全裝修，全裝修工程質量、選用材料及產品質量應符合國家、山東現行有關標準的規定，還要進行能源利用效率核查，并符合國家、山東現行有關標準的規定。根據對應標準得分，總得分達到85分，且滿足建筑能效、節水效率、隔聲性能、室內污染物濃度控制、外窗氣密性能等6項要求的，為三星級綠色建筑。

據此來看，這是濟南在土拍環節倡導綠色建筑建設的體現，引導開發企業未來向綠色建筑發展，引導購房者培養綠色生活的消費觀念。

拍地準現房銷售是否代表銷售模式變化?

一段時間以來，商品房現房銷售呼聲不斷。在現行的預售模式之下，購房人不僅要承擔開發企業逾期交房的風險，而且一旦企業資金鏈斷裂，項目很容易爛尾，這時收房無望，還要背負銀行貸款利息的包袱。而此次連續兩宗地住宅塊以準現房入市，市場銷售模式會否轉向?

其實，2017年4月濟南出臺的“史上最嚴樓市調控政策”要求，土拍溢價率超過150%后拿地企業須現房銷售。在當年5月的長清區海子洼和大柿子園村地塊土拍中，保利地產和安徽一家房企就以超過150%的溢價率“吃螃蟹”，項目建成后以現房形式銷售;隨后，在6月的章丘土拍中，再次上演現房銷售一幕。不過，2018年以后，濟南土地市場逐漸降溫，土拍出現現房銷售的結果非常少見，現房銷售終究沒有成為主流。

再回到本次土拍，盡管一日兩宗地塊要以準現房銷售落幕，但未必意味著銷售模式有變。許傳明認為，現房銷售是在市場火爆的階段為了降溫而出臺的措施，旨在通過降低資金周轉效率，提高財務占用成本，實現開發企業對土地價格的理性評估。“之所以少數地塊出現準現房銷售，主要是地塊自身條件較好，導致的市場追捧。也就是說，主要是因為地好，與市場走勢關聯性不大。”他如此研判。

市場下步向左還是向右?

樓市調控政策適度調整后，銷售市場在逐漸恢復，第二批次住宅地塊又全部成交，熱門地塊甚至現房銷售，那么，濟南市場會否升溫?

從6月份濟南市場成交情況看，新建商品房銷售2.1萬套，成交面積170萬平方米，環比增長67.5%。其中，住宅銷售8744套，銷售面積116.6萬平方米。從5月中旬開始，尤其是政策適度調整后，住宅成交呈現大幅增長，6月份住宅日均成交約290套(超過2021年全年280套的日均成交量)，已基本恢復至往年正常成交水平。進入7月份，成交則略顯下降。據濟南市住宅房地產信息查詢平臺網簽數據統計，7月1日至31日，住宅銷售6763套，日均218套，銷售面積89.95萬平方米。·

“一般7月屬于樓市成交淡季，通常會比6月份略低。上個月日均成交近220套，這個成績已算不錯。”在濟南市房地產業協會執行副會長李剛看來，在樓市政策適度調整后市場保持了不錯的動能，前7個月住宅成交量超過4.2萬套。另一業內人士認為，從今年一季度的看衰到目前的膠著性觀望，其實就是濟南市場變化的寫照，市場最困難的時期已經過去了。“政策面在放松，市場面在恢復，樓市整體在向好的方向轉化。但是從大環境看，穩樓市離不開房企的穩定，這對于恢復市場信心很關鍵。”