青客公寓收到全國房東和租客投訴 行業隱患在哪里？

繼蛋殼公寓之后，又一家長租公寓陷入危機。

近期，頭頂“長租公寓第一股”的青客公寓遭到了來自全國房東和租客的投訴，稱該平臺存在拖欠房東租金、水電費，拒絕租客退房、撤銷租金貸，并且以疫情為借口要求房東減免租金，卻未對租客減免等問題。

無獨有偶，春節期間，蛋殼方面以疫情為由單方面要求房東免租一個月并延期30天交付租金，與此同時卻并未減免租客的租金。而自如在疫情期間趁著部分即將到期的自如租戶沒法搬家，將續租租金坐地上漲10%—30%，引發租戶強烈不滿。

事實上，無論是蛋殼公寓，還是青客公寓，還是其他品牌的長租公寓，財務狀況緊張已是由來已久的問題，而疫情對行業帶來的重創，則加速了這個問題的暴露。一方為年輕群體緩解購房壓力，提供適合他們的住所，另一方也愿意為美好生活支付略高于市場的溢價，供需雙方一拍即合，理應是件不錯的事情，為何紛爭頻出?甚至一方利益受損?

這就要從長租公寓自身的運營模式說起。業內普遍采取“高進低出”模式，即以高價從房東那里租來房子，再以低價格出租給租客，中間的差價由長租公寓運營平臺自己補貼，而補貼的錢則來自于瘋狂涌入這個市場的資本，在長租公寓最野蠻生長的2018年，融資金額高達1500億元，即使在降溫的2019年，也有360億元。也就是說，除去資本的介入，“高進低出”的模式本身是一種虧損的模式，隨著規模的擴大，短期內會虧得越多，需要資本不斷的填充這個“窟窿”。

這跟之前的打車平臺、電商平臺差不多，但事實上，這種互聯網平臺的運作模式，直到今天，也沒幾個盈利的。這種模式的最大隱患是，如果資本不再跟進，平臺失去了“輸血”就會導致資金鏈斷裂，平臺只能倒閉收場。去年的樂伽公寓就是這樣的下場。

此外，長租公寓的另一個重大隱患是，行業普遍引入高金融杠桿——租金貸。就是很多長租公寓平臺會和第三方金融機構合作，由金融機構替租客一次支付一年甚至兩年的租金給平臺，租客償還金融機構的利息，平臺把這筆租金支付給房東。但在實際操作中，平臺并沒有將這筆租金給房東，而是用來繼續跑馬圈地擴張市場，一旦平臺出現問題卷款跑路了，不僅房東收不到租金，租客也要被驅逐出去，并且背負一筆金融機構的貸款。

這種高度依賴資本的激進投資策略，一旦遇上資本退潮，就會頻頻爆雷。僅在2019年，媒體公開報道的，陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等公寓數量就高達52家。實際上，長租公寓或許不是一門好生意，根本原因在于國內租房市場的租金回報率很低，2018年8月，SOHO中國董事長潘石屹在《潘談會》上也表示不建議投資長租公寓：“長租公寓的回報率最高超不過1%，租房的價格再翻一番還是虧本的，賺錢的事情去做，不賺錢的事情別去做。別跟好多創業者一樣，以燒錢為榮，這是一條不歸路。”

租金回報率低，是因為房價的過快上漲，要使租金回報率高的話，房價就必須降下來，否則就需要房租不斷向上走。但如果房價下降，那是否意味著更多的人可以買房不用租房了?如果房租不斷攀升，同樣意味著住房支出在收入占比越來越高，這也不是年輕群體能承受的。長租公寓這盤賬究竟怎么算，真得好好想清楚。誰也無法預料“黑天鵝”的誕生，唯一能做的就是練好基本功。但對長租公寓來說，本身就靠資本“輸血”的，黑天鵝也能把它吞噬掉。蛋殼公寓和青客公寓，就在疫情中嘗到了苦的滋味。

其實，長租公寓興起于我國大力鼓勵發展住房租賃市場的背景之下，租售并舉也是我國房地產調控的頂層設計，因此，從更高層面來看，長租公寓理論上可以從市場層面幫助這一政策的實現，只是如何運營需要深思熟慮。

目前看到的是，依托強大地產商的長租公寓在疫情沖擊面前，仍能夠正常運轉。因為房企有良好的信用資質，可以獲得較低的融資成本。此外，從一季度新開業的項目來看，多數項目集中在北上廣深核心城市，同時，還會選擇穩定性較強的重資產項目入市，比如商業中心、酒店等，這樣可以降低由合約波動帶來的經營風險，提高企業的抗風險能力。

可以預見的行業變化有幾點：一是租賃行業的進入門檻將不斷提高，二是更加比拼運營能力，三是行業資源將重新配置，最后是，疫情將加速行業洗牌，倒閉潮將再次上演。