廣州老舊小區(qū)改造新模式：改造+運營打包，煥新還要“駐顏”

近日，廣州市首個老舊小區(qū)改造設計施工運營一體化（EPCO）項目（黃石花園小區(qū)等15個老舊小區(qū)）完成招標工作，該批項目將引入社會資本，投資運營小區(qū)內300多套直管公房，推進無物業(yè)小區(qū)的物業(yè)引入工作。未來，街坊不僅可以收獲更好的小區(qū)環(huán)境、更完善的生活配套，還將迎來年輕的新鄰居，以及物管公司，實現閑置公房有效利用、改造成果長效保持。

(相關資料圖)

這次改造多了一個O——運營，要長期“駐顏”

本次招標的改造項目為EPCO一體化模式，是廣州首次在老舊小區(qū)改造中采用的模式。

“過往的改造通常是EPC，就是設計施工總承包，工程完成就結束了，沒有物業(yè)的小區(qū)如果管養(yǎng)不到位，改造成果將難以維持。這個項目加上了O——運營，改造只是開始，還要引入物業(yè)，負責后續(xù)的運營維護。”白云區(qū)住建局相關工作人員說，“這意味著，中標單位從全生命周期來思考改造，設計方案將更符合運營的需求，而且‘一次改造、長期保持’。”

記者了解到，此次項目中標的企業(yè)在全國率先探索老舊小區(qū)改造的市場化模式，因為成功打造“黨建引領、民意導向、微利持續(xù)、改管一體”的北京“勁松模式”而廣為人知。

今年以來，市住建局出臺《廣州市引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法》《廣州市老舊小區(qū)既有建筑活化利用實施辦法》等配套政策，明確社會資本可以全鏈條或分階段的方式參與老舊小區(qū)改造項目投資、設計、建設、運營和管養(yǎng)等實施工作。

根據政策，社會資本可根據項目實際情況，參與老舊小區(qū)存量資源運營，在符合安全管理要求的情況下，對公有房屋、公共低效閑置用地、機動車泊位、公共廣告位等存量資源開展活化利用，并鼓勵整合相關國有企業(yè)物業(yè)、私有物業(yè)，成套成片共同改造提升和經營管理。通過引入社會資本補齊社區(qū)民生短板，鼓勵和引導既有建筑按正面清單進行活化利用，優(yōu)先增加公共服務及市政公用設施，適當增加便民商業(yè)設施，豐富社區(qū)供給，提升小區(qū)居住品質和街區(qū)活力。

引入社會資本承租閑置公房，改造為青年公寓

招標公告提到，該批項目涉及黃石花園、省醫(yī)宿舍、東方小區(qū)、逸景居、冶金小區(qū)等15個老舊小區(qū)，改造內容包括但不限于對改造范圍內樹木資源進行保護管養(yǎng)、部分小區(qū)進行雨污分流改造、小區(qū)樓內公區(qū)三線改造和小區(qū)公共部分三線整治、樓本體外立面翻新改造、新增（翻新）非機動車充電樁等。

值得注意的是，招標公告要求對招標范圍內的空置公房進行整合利用，對該部分進行投資改造，使資產滿足商業(yè)運營的要求，打造青年公寓，實現閑置資源開發(fā)利用、公房社會化可持續(xù)運營。另外，對本次招標范圍內符合接管要求的小區(qū)實施物業(yè)管理，建立小區(qū)物業(yè)長效管養(yǎng)機制。

記者了解到，在老舊小區(qū)改造中引入社會資本承租閑置公房并投資改造為青年公寓，這在廣州尚屬首次。“這部分由社會投資，改造完提升了公房的價值，企業(yè)出租營收投入運營，小區(qū)閑置公房資源得以有效利用，破舊環(huán)境得以改善，還會增加健身、閱覽室、咖啡店等，小區(qū)活力會好很多。”白云區(qū)住建局相關工作人員說。

公房改造運營，是一塊沒多少肥肉的“硬骨頭”。如果企業(yè)自籌資金運營，一般需要10年以上才能回本。根據《廣州市引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法》，社會資本最長有20年的服務期限，倡導微利可持續(xù)的運營模式。將設計施工與運營一體化招標，也是采用了肥瘦搭配、軟硬結合的思路，解決了“硬骨頭”沒人啃的問題。

市住建局表示，接下來將扎實推進該項目實施落地，打造老舊小區(qū)改造廣州新樣板，持續(xù)探索完善老舊小區(qū)改造市場化運作及長效管養(yǎng)可行路徑，助力城市更新高質量發(fā)展。

文、圖／廣州日報·新花城記者：李天研