房屋買賣合同解除后強占學位 被索賠50萬元？

大洋網訊 解除買賣合同后拿回房子，想再次出售時，卻發現學位已被前買家黃某占用，不僅導致新簽的購房合同解除，還要賠償對方23萬元。業主方某將黃某訴至法庭，要求黃某支付戶籍學位占用費50萬元等。

買賣合同糾紛訴訟期間 買家將戶籍遷入

2019年3月，黃某以290萬元向方某購買對應省一級重點小學學位的房產一套，雙方按約定完成了交易過戶手續。

2019年7月，雙方因上述買賣合同糾紛訴至法院。法院審理后作出判決，確認雙方購房合同解除，方某向黃某返還房款，黃某將房屋恢復登記至方某名下。2020年9月，雙方簽訂《執行和解協議》。執行期間，方某曾多次詢問黃某是否占用該房屋的學位、戶籍，黃某均否認。

2020年11月，方某在涉案房屋恢復登記在其名下后查詢發現，黃某于買賣合同糾紛訴訟期間將其與丈夫、兒子的戶籍遷入該房，并占用了該房的學位。

在涉案房屋恢復登記至方某名下期間，方某通過中介出售該房屋，并與案外人簽訂購房合同。現因該房屋學位被占用導致合同解除，方某需賠付案外人23萬元。

方某訴至法院，認為黃某在購房合同解除后仍占用涉案房屋戶籍及學位的行為嚴重損壞了她的合法權益，請求判令：黃某賠償因房屋無法正常出售，致使方某對案外人的違約補償金23萬元；暫停向黃某支付執行尾款，直至黃某本人及家庭戶口從方某名下房屋遷出，并退出占用學位時為止；黃某支付戶籍學位占用費50萬元等。

爭議焦點：

1.關于方某主張黃某因占用戶籍及學位造成損失的請求。

方某與黃某的購房合同糾紛訴訟期間，黃某將其一家三口戶籍遷入涉案房屋內，并由其兒子占用涉案房屋所屬小學學位。經法院判決，雙方買賣合同關系已解除，涉案房屋恢復登記至方某名下，因黃某占用涉案房屋學位，導致方某另行出售房屋不成，并向案外人賠償違約金23萬元，現方某要求黃某賠償其上述損失，合理合法。

2.關于方某主張黃某戶籍學位占用費的請求

涉案房屋戶籍對應小學為省一級重點小學，黃某占用該房屋學位導致方某短期內無法使用該學位，房屋市場交易價值貶損，方某上述請求實為黃某占用戶籍學位的損失，鑒于本案戶籍學位占用情況，酌定該損失為30萬元。

一審法院判決：黃某向方某賠償因房屋無法正常出售，致使方某對案外人的違約補償金23萬元；黃某向方某支付戶籍、學位占用費30萬元；駁回其他請求。后雙方經二審法院調解結案。

法官說法：盡可能查驗學位在過往6年是否被占用

民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。本案中，黃某提起訴訟，請求解除雙方買賣合同等。在此訴訟期間，黃某自行將涉案房屋對應的小學學位占用，導致雖然法院判決買賣合同解除，房屋恢復登記至方某名下，但因該房屋對應學位被占用，房屋價值貶損嚴重。黃某的行為違反了誠實信用原則，其給方某造成的損失，應當予以賠償。

在此，提醒購房者在購買二手房時，盡可能查驗清楚學位是否在過往6年內被占用，否則可能會對房屋價值產生影響，也可能導致即買即用學位的計劃落空。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百六十六條第一款合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。

（廣州日報全媒體記者魏麗娜 通訊員鐘遠東、戴俊英）