北京：嚴管長租 單次租金超3個月需納入監管

住有所居，是每個人的安居夢。如何讓市民租得安心、住得舒心?北京在落實“房住不炒”、立法規范住房租賃市場發展上又邁出堅實一步。

8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》，面向社會公開征求意見，征求意見截止時間為2021年09月23日。

《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》共6章81條，對長租公寓監管、租金貸、網絡房源發布、群租房等熱點問題予以規范。其中特別提出，當租金快速上漲時，主管部門可以采取措施調控住房租賃市場。這也是繼住建部公開住房租賃條例后，首部公開的地方版住房租賃條例。

租購同權將建官方租賃服務平臺

明晰房東與租客的權與責，是穩定租賃關系的前提。征求意見稿著力規范出租行為，保障租購同權。

根據規定，租賃住房應當依法訂立住房租賃合同，且訂立住房租賃合同前，出租人應當向承租人出示身份證明、不動產權證或其他證明不動產權利歸屬的合法憑證，配合承租人實地查看房屋，告知房屋裝修完成時間。但屬于這四種情況的住房不得出租用于居住：屬于違法建設的;經鑒定為危房的;室內裝修空氣質量不符合有關標準規范的;法律、法規、規章規定的其他情形

記者注意到，室內裝修空氣質量不達標首度被明確列入禁止出租之列。此前，自如的甲醛房事件曾在全國多地引發關注，一名阿里病故員工更曝出生前曾租住自如甲醛超標的房屋。據了解，按照“誰主張誰舉證”的原則，若證實經紀機構確將室內裝修空氣質量不達標的住房對外出租的，將被處1萬元以上5萬元以下罰款。

押一付一、押一付三、押二付三……租金和押金的收取方式在經紀機構之間并不一致。征求意見稿統一規定，合同期限內出租人不得單方面提高租金，提倡出租人按月收取租金;租賃雙方當事人在住房租賃合同中約定收取押金的，押金數額一般不超過1個月租金。

同時，本市將建立住房租賃管理服務平臺，出租人應當通過住房租賃管理服務平臺網簽住房租賃合同，同步完成住房租賃登記備案和出租登記。承租人可以憑備案的租賃合同按照規定申領居住證，并作為依法申請辦理積分落戶、子女義務教育入學、公積金提取等公共服務事項的憑證。

“全市統一的租住房租賃管理服務平臺，相當于給租賃市場提供了一項公共基礎設施，出租人不用‘一事兩跑’，也不用擔心個人信息保存在企業的安全性。”北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥表示，按照相關規定，出租房屋需要向屬地住建房管部門辦理登記備案，向公安部門辦理出租登記。通過科技手段建立起的平臺，可以提供合同網簽、信息查詢、信息核驗、登記備案等服務，讓信息多跑路，群眾少跑腿。

嚴管長租單次租金超3個月需納入監管

蛋殼、友客、巢客……去年以來頻現的長租公寓“暴雷”現象，讓全社會認識到需要將這一新業態納入監管之中，以良法善治保障其健康發展。征求意見稿對長租公寓予以全面規范，讓制度“長出牙齒”。

首先是準入有門檻。征求意見稿提出，從事住房租賃經營的企業，不僅應當依法辦理市場主體登記，取得營業執照，其名稱和經營范圍均應當包含“住房租賃”相關字樣，同時需具備相應的資金、專業人員和管理能力，與從業人員簽訂勞動合同，并經所在區住房城鄉建設主管部門備案。

其次是資金有監管。租金方面，住房租賃企業向承租人單次收取租金的數額一般不得超過3個月租金總和;超過的，收取的租金應當納入監管。押金方面，住房租賃企業向承租人收取的押金數額不得超過1個月租金，并按規定通過第三方專用賬戶托管。同時，住房租賃合同期滿或解除，除抵扣租金、違約金及其他費用外，住房租賃企業應自承租人返還住房后3個工作日內向承租人退還押金和剩余租金。

第三是貸款有限定。征求意見稿提出，住房租賃企業不得以隱瞞、誘導、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。而金融機構在發放租金貸款時，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，租金貸款只能劃入借款人賬戶。

第四是違規有處罰。按照規定，住房租賃企業及從業人員不得有哄抬租金、捆綁消費等擾亂市場秩序的行為;不得渲染、炒作住房租賃市場趨勢、價格;不得未按出租人書面委托價格對外發布、展示、推廣房源信息等。若出現違規行為，將按照情節輕重給予處罰。

“長租公寓在資本驅動下出現的亂象，嚴重損害了租賃當事人的權益，此次征求意見稿也體現了嚴管的特點。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波說道。

規范網絡平臺需及時刪除虛假信息

近年來，隨著數字化技術的發展，經紀機構將線上平臺作為房源展示的主平臺，由此出現的互聯網信息違規發布等亂象，也多次被主管部門整頓治理。此次的征求意見稿，將互聯網平臺的監管納入地方性法規。

根據規定，互聯網信息發布平臺應當依法對申請進入平臺發布、展示、推廣租賃信息的單位和個人真實有效身份進行審查、登記，建立檔案，不得為提供材料不齊全的、被列入經營異常名錄或嚴重違法失信企業名單的、未按規定辦理信息卡或使用他人信息卡的從業人員，以及被住房城鄉建設等主管部門依法限制發布的單位和個人發布住房租賃信息。

同時，互聯網信息發布平臺知道或者應當知道信息發布者存在提供虛假材料、虛假信息等違法情形的，應當及時刪除、屏蔽相關信息，并向住房城鄉建設主管部門報告。若違反上述規定，不僅將被處2萬元以上10萬元以下罰款，網絡信息管理部門也將按照住房城鄉建設主管部門的意見暫停其發布展示推廣房源。

增加調控租金上漲過快可采取相應措施

此前，住建部公開的《住房租賃條例(征求意見稿)》就提到，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩定租金水平。北京版的條例對必要措施予以了細化。

征求意見稿提出，本市建立租金監測和發布機制。住房租金快速上漲時，住房城鄉建設等主管部門可以采取限制住房租賃企業經營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場。必要時可以實行傭金或租金指導價。

“限制住房租賃企業‘收房’的租金漲幅、查處哄抬租金，顯然是針對當年各大租賃企業競價收房的約束，防止他們在資本助推下放大市場波動。”樓建波說，實行租金指導價，則可以理解為由政府分區域規定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理范圍。這個區域可能是某些價格上漲過快的區域，也可能是全部范圍。

“住房租賃企業運營的規模占比較小，租金調控的手段少、壓力大。”在樓建波看來，從限制租金漲幅到實行傭金指導價、租金指導價，這三條遞進式的措施是北京市首創，充分體現了北京市調控租賃市場、穩定租金水平的決心。當然，這些措施主要是針對租金快速上漲的應對措施，屬于依法設定、用來穩定租金的調控工具。從北京租賃市場的統計數據看，近年來租金波動幅度較小，市場保持平穩，這種情況下無需政府干預。

培育發展鼓勵集體建設用地建租賃房

完善“租購并舉”的住房制度，培育發展住房租賃市場也很重要。征求意見稿也從增加市場供給、調節供應結構等方面，鼓勵合規發展。

征求意見稿明確，本市鼓勵單位和個人依法出租住房，穩定租賃關系，穩定租金水平;鼓勵利用存量非居住土地按規定建設租賃住房，鼓勵將低效、閑置的辦公、商業、旅(賓)館、廠房、倉儲等非居住房屋建筑按規定改建為租賃住房;鼓勵依法利用集體建設用地建設租賃住房。此外，本市將逐步推行租賃住房和購買住房在享受公共服務上具有同等權利。

此外，記者注意到，征求意見稿也對群租房作出禁止規定，明確出租住房應按照規劃設計的套、間出租，人均使用面積和每個房間居住人數符合相關規定，且住宅的起居室、廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住。“這些規定與北京市2013年公布的居住管理規定是一致的。”趙慶祥說，群租房的安全、擾民問題突出，市民投訴居高不下，將群租房治理措施升格為地方性法規，將為治理工作帶來利好。