展望2022：未來租賃市場發展將逐步走向成熟化！

近年來，在“租購并舉”的住房制度下，租賃住房建設成為房地產開發的新熱點，受到政策、市場、金融多方面的支持，2021年住房租賃市場蓬勃發展。1月17日舉行的2021年國民經濟運行情況新聞發布會上，國家統計局局長寧吉喆介紹，2021年1-11月，全國保障性租賃住房已經開工86萬套，完成投資1205億元。

此外，住房和城鄉建設部住房保障司負責人潘偉近日透露，“十四五”期間40個重點城市初步計劃新增650萬套保障性租賃住房。展望2022，業內認為租賃行業2.0模式已開啟，政策層面將因城施策形成租賃住房的長效機制，企業也將迎來模式的變革，未來租賃市場發展將逐步走向成熟化。

2021年以來，租賃住房得到政策的大力支持，從鼓勵發放專項住房租賃政策性貸款，到非改租、稅務優惠，再到將保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs試點，支持政策覆蓋了租賃住房市場的各個環節。

ICCRA住房租賃產業研究院在《中國住房租賃市場藍皮書·2021》中指出，2021年度租賃住房政策最大的亮點在于，旨在通過政策扶持構建和完善租賃住房特別是保障性租賃住房“投、融、建、管、退”的商業閉環，引導和鼓勵多元化市場主體參與行業建設和發展，充分調動市場的積極性。

而從政策內容看，不同環節也各有重點：投融資環節鼓勵多元化融資渠道的參與;開發建設環節一方面強調對土地資源和非改租項目給予相應的政策傾斜，另一方面給予行業實際的財政補貼;運營環節除了給予財政補貼，還切實減免增值稅、房產稅等相應稅費，旨在緩解企業的運營稅賦壓力;退出環節鼓勵行業開展對于公募REITs等創新金融工具的應用和探索。

在政策鼓勵下，住房租賃市場活躍度進一步提升。根據ICCRA數據，全國10個重點城市集中式租賃住房項目平均出租率從2019年的85.1%上升至2021年的90%。分城市來看，一線城市和新一線城市普遍維持在90%以上的出租率水平，其中上海表現最為突出，市場平均出租率達到97.5%。

同時，反映市場旺盛度的重要指標“續約率”也在提升。《中國住房租賃市場藍皮書·2021》指出，2019年市場平均續約率為44.6%，2021年這一數字上升至57.6%。

盡管市場活躍，但整體租金水平仍然低于疫情前。貝殼研究院《2021年住房租賃市場報告》顯示，今年全國重點40城平均月租金為38.8元/平方米，同比微漲1.3%，但相比于2019年仍下跌8.8%;相比于2019年，除上海、深圳、杭州、成都等14個城市租金持平或微漲外，其余26個城市租金仍下跌。

基于2021年的政策影響及市場表現，行業認為2022年租賃住房仍將是住房政策的重點，而保障性租賃住房將是租賃住房的重點。ICCRA住房租賃產業研究院預測，2022年政策層面將會因城施策，建立多層次供給體系，形成租賃住房的長效機制。

貝殼研究院則表示，2021年政府和市場關系、企業發展邏輯以及租賃企業社會參與升級，將成為租賃行業2.0模式的元年，觸發租賃行業發展2.0模式開啟。

作為市場主體，住房租賃企業也在不斷探索新模式、推出新產品，為解決新市民、新青年的租住問題提供新思路。2021年，在政策、市場利好下，行業主體規模再創新高。

貝殼研究院數據顯示，根據國家企業信用信息網公布的企業數據測算，2021年主營業務為房地產業，經營范圍涵蓋“租賃住房”，實際經營的住房租賃企業已達2萬家左右，其中實繳資本的住房租賃企業占比10.2%。

從時間來看，住房租賃企業的成立時間集中在近兩年。2019、2020年，中央分兩批明確24個租賃市場發展試點城市，三年示范期內共安排中央財政租賃專項獎補資金600億元，推動試點城市從租賃房源籌集、培育租賃企業方面大力發展租賃市場。近兩年來租賃企業數量呈現爆發式增長，2021年成立的企業數量占企業總數量的五成，2020年成立的企業占比超過三成。

在企業規模創造新高的同時，ICCRA住房租賃產業研究院認為，國企的引領示范作用正在顯現。根據《中國住房租賃市場藍皮書·2021》，2021年住房租賃行業34%的頭部品牌為國有企業，比2019年上升了9個百分點;規模方面，2021年國有企業性質的運營商管理租賃住房規模占比達到10.2%，2019年這一數字為3.8%。可以看到，2021年華潤置地、首創置業等企業旗下住房租賃板塊在市場都有亮眼表現。

然而，不可忽視的是，住房租賃企業的融資難度也在加大。據貝殼研究院統計，租賃領域四類融資渠道總額在2019年達到峰值，2020、2021年連續保持下跌趨勢，租賃企業融資難度持續加大。貝殼研究院認為，租賃住房行業面臨行業發展的轉換期，投資者處于更為審慎理性的階段。

在這樣的背景下，REITs為企業提供了一條新思路。2021年6月份，《國家發展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》正式發布，將保障性租賃住房納入試點。據了解，廣州、深圳、重慶等地多家企業正在準備公募REITs申報。

ICCRA住房租賃產業研究院預測，2022年將是保障性租賃住房公募REITs大幕拉開的元年，租賃住房企業可以借助REITs平臺實現“建設/收購、管、退、融”的“輕資產+重運營”全周期循環運作模式，建立輕重并舉的經營模式。此外REITs還是一個主動管理工具，通過公開市場產品發行，信息披露要求明確、透明，能夠幫助企業提升運營管理效率。

經過近幾年發展，住房租賃市場已經形成產品多元化的趨勢，且產品分類逐漸清晰。而在2021年內，不同租賃產品的市場表現也有所差異。

從產品類別來看，ICCRA住房租賃產業研究院以房間規模為參照，將租賃住房劃分為青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓、高端公寓四類，四類產品所占比例分別為81.03%、10.67%、6.94%、1.35%。

而在不同產品類型中，租賃社區已經成為近兩年的熱門產品。2021年，有巢國際公寓社區總部基地店、首開保利·樂尚N+公寓、旭輝瓴寓旗下上海張江納仕國際社區等多個租賃社區項目開業，收獲了較高的市場熱度。此外，根據ICCRA住房租賃產業研究院的統計，截至2020年底已經獲批的集體用地中，53%已開始動工甚至已轉化為項目入市，且租賃式社區產品占比在提高，ICCRA住房租賃產業研究院預測，2022年租賃社區將迎來增量的集中釋放。

關于租賃式社區的發展，克而瑞租售在《2022年中國住房租賃白皮書》中也提到，大型租賃社區不僅能讓城市新租客享有更全面、更便捷的居住體驗，引導租賃市場向社區化、品質化、生活化的方向發展，還能讓更多跟租賃相關的土地增量或者存量發揮更大的潛力，成為城市發展新的增長點。

此外，伴隨居住需求的升級，租戶對租賃住房的要求已經從“有其居”升級為“優其居”，租賃產品不僅要滿足居住者舒適、安全的空間需求，更要關注其情感、社交等需求。ICCRA住房租賃產業研究院提出，在滿足了基本的租賃住房供給總量后，市場的關注點將更多地轉向關注租戶需求，這也是普及租住生活方式、落實租售并舉國策的重要一環。整體租賃住房市場將更多關注“住”的本質，從而推動市場進入以服務體驗為主導的高品質增長階段。