業主8年不交物業費 法院終審判決業主全額補交

業主8年不交物業費，物業公司將其訴至法院。對此，業主辯稱：物業公司很多服務不到位，沒有嚴格履行合同義務，故而拒交。兩者之間，孰是孰非?

最近，宜昌市中級人民法院終審審結一起物業服務費糾紛案件。法院判決：業主王某(化姓)全額支付2011年至2019年拖欠的物業費共計2萬余元。這一案件始末如何?當業主和物業公司之間遇到矛盾分歧時，該如何處理彼此關系?本報記者對此進行了采訪。

事件回放

業主8年不交物業費 物業公司訴至法院

這起物業糾紛案件得從2010年說起。

2010年3月,某物業公司與業主王某簽訂《前期物業服務協議》。協議約定：被告購買的房屋按先消費后服務的方式交納物業服務費，每6個月交納一次。逾期交納的，從逾期之日起按每日1%交納違約金。合同還對物業服務質量(含房屋外觀、設備運行、環境衛生、綠化、交通運輸與車輛停放、公共秩序維護)、糾紛的解決方式等進行了約定。

合同簽訂后，王某辦理入伙手續，物業公司實際提供物業服務。從2011年3月1日起，王某一直未交納物業服務費，經物業公司多次催繳，王某仍未交納。2019年9月，物業公司將王某訴至法院，要求王某支付拖欠的物業服務費2萬余元。

法庭上，王某辯稱，欠交物業費屬實，因物業公司管理混亂不能提供應有服務，違反了《湖北省物業服務和管理條例》的規定，自己無需繳納物業服務費。

王某表示，自己在小區居住了十年，物業公司的服務很多方面沒有做到位。小區內經常進行展覽活動，占用公共部位收取相應攤位費，聲音嘈雜。自家房子出現漏水，物業公司雖修理過外墻，但是房子漏水沒有解決。小區經常出現停水的現象，業主不能進停車場停車，但小區外的車輛交錢可以進去。

一審法院經過審理后判決，王某按《前期物業服務協議》約定標準的60%支付物業費，共計1.2萬余元。物業公司對此判決不服，上訴至中院。

中院終審

撤銷一審判決 業主全額支付拖欠的物業費

宜昌市中級人民法院立案后，依法組成合議庭對該案進行了審理。經過審慎審理后，宜昌中院判決：撤銷一審法院判決，業主王某全額支付拖欠的物業費2萬余元。

為什么作出以上判決?物業公司是否存在物業服務重大瑕疵構成違約?王某是否可以拒交物業費?在這份二審判決書中，法院給出了非常詳盡的評議解釋。

從合同內容及履行情況分析，本案中物業公司的物業服務質量受諸多環境因素的影響，包括小區功能定位和管理條件限制，案涉小區為商住混合小區，環境較普通住宅小區復雜，管理難度相對較大，小區雖存在住改商、群租房、占用公共部位商業經營、車輛停放得不到保障等情形，但物業公司根據自身履行能力已做大量協調工作，并已就相應問題向行政執法部門反映情況，履行了自己的應盡義務。

從權利義務的相互關系分析，違約責任的認定應考量權利義務的對等性和比例性。業主稱小區外墻磚脫落，但物業公司已進行過相應維修，業主房屋滲水系房屋質量問題還是第三人侵權所致現尚無法明確，其不應以房屋漏水物業公司未解決好為由主張拒交或少交物業費。業主主張小區垃圾清運不到位、電梯長久失修等，但其提交的證據只能說明在某些時間段的衛生、電梯服務瑕疵問題，尚不構成物業服務根本違約或存在重大瑕疵。

從權利行使主體分析，小區公共部位屬全體業主共同所有，對公共部位的權利義務行使應由全體業主共同享有和承擔，當物業公司侵犯全體業主的共同利益時，應由業主委員會代全體業主依法主張權利，公共部位的利益損失非單一業主特定化的利益損失，單一業主不能直接以此為由拒交或少交物業費。

從物業費的性質和功能分析，應考慮全體業主的共同及長遠利益。對于業主要求減免物業費的訴求應做全面合理慎重的分析判定，以免不當裁判影響此類糾紛中物業公司、全體業主與單個業主之間的整體性利益失衡。根據合同的相對性原則，只有在物業服務企業不履行物業服務合同，造成業主特定性利益損害，業主才能拒交或少交物業費。否則就會影響物業服務企業的正常運轉，無法維持正常的物業服務水平，進而導致小區物業服務質量下降。同時少部分業主拖欠物業費對按時足額交納物業費的業主也不公平，從長遠來講對業主個人的正常生活秩序也會帶來影響。

綜合以上因素，法院認為，基于物業服務合同的特殊性、權利義務的對等性以及合同主體利益的平衡性等方面的綜合考量，物業公司雖存在一般物業服務瑕疵，但已盡到了基本的物業服務合同義務，因此王某拒交或少交物業費的理由不能成立，其應按物業服務合同約定交納相應物業費。故法院作出如上判決。

律師說法

業主與物業公司有分歧 不能隨意拒交物業費

湖北普濟律師事務所黨支部書記、主任，宜昌市物業管理協會常年法律顧問韓慶闊在接受采訪時認為，物業服務合同是約束物業企業和業主雙方的，只有在物業服務企業不履行物業服務合同，導致物業公司根本性違約，業主才能拒交或少交物業費。物業公司在服務過程中，若小區其他業主住改商、亂搭亂建、噪音擾民等行為，只要物業公司盡到制止和要求改正等積極行為，則物業公司就盡到了相應義務，業主應依約繳納物業服務費。業主隨意拒交物業費會影響物業服務企業的正常運轉，無法維持正常的物業服務水平，進而導致小區物業服務質量下降，同時少部分業主拖欠物業費對按時足額交納物業費的業主也不公平，從長遠來講對業主個人的正常生活秩序也會帶來影響。

韓慶闊建議，業主在遇到問題時，不宜采取長時間拒交物業費的消極方式進行對抗。若業主對物業服務企業提供的物業服務不滿意，應通過正常途徑與物業服務企業溝通、協商解決;也可向業主委員會反映，通過業主委員會與物業服務企業溝通加以解決;還可向行業主管部門進行投訴，或通過業主大會解聘和重新選聘物業服務企業。

【相關鏈接】

不交物業費被起訴的法律后果是什么

新的《民法典》將于2021年1月1日生效，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新的司法解釋頒布替換。

《民法典》第二百八十六條規定，業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

因此，一般來說，不交物業費被起訴的，法院會進行調解，調解不成的，如果業主確實未交物業費的，判決業主繳納，拒絕履行的，物業公司可以申請強制執行。(記者 一諾)