萬科銷售毛利下降 恒大凈利腰斬

目前，房地產市場或許正面臨著史上最復雜多變的經濟形勢。一方面，受國內疫情的影響，二月份樓市銷售斷崖式下滑，“云賣房”模式應運而生;另一方面，全球疫情蔓延導致金融市場大范圍暴跌，流動性危機中各國相繼降息、推出QE等寬松救市措施，但巨大的經濟損失已無可避免。

全球金融風暴下，對于高杠桿的房地產企業而言，無異于雪上加霜。而萬科、恒大等龍頭房企發布的2019年年報，也給樓市蒙上一層陰影。不過，部分城市樓市已經出現復蘇跡象，房價則呈現出穩中有落的局面。

萬科銷售毛利下降，恒大凈利腰斬

不僅凈利低于市場預期的410.29億元，增速也創出近4年來新低。

3月17日，萬科公布了2019年的年報，2019年實現營業收入3678.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤 388.7億元，同比分別增長23.6%和 15.1%，此外，在銷售增速、盈利能力等方面，萬科的表現也難以讓投資者滿意。

銷售增速同樣創出近4年來新低

年報顯示，萬科2019年實現銷售面積4112.2萬平方米，同比增長1.8%;實現銷售金額6308.4億元，同比增長3.9%。銷售面積增速快于全國同期(2019年全國商品房銷售面積增速為-0.1%)，銷售金額增速慢于全國同期(2019年全國商品房銷售金額增速為6.5%)。，其2018年、2017年、2016年銷售額增速分別為14.5%、45.3%和39.5%。盈利能力方面，萬科的毛利率由2018年37.48%下降至2019年36.25%。其中，

其中核心凈利潤約為408億元，同比下滑48%；凈利潤約為335億元，同比下滑50%。

另一家房企龍頭的業績更不如人意。3月22日晚間，中國恒大發布盈利預警，預期2019年全年核心業務凈利潤及凈利潤有所下降，公司表示利潤下滑主要是售價較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結轉，導致交樓單價下降所致。

全國房地產投資、銷售數據大幅下跌

萬科、恒大等龍頭房企業績不及預期，但一線房企保利、融創等卻有良好的增長。不可否認，房地產的黃金歲月已經過去，距離2012年萬科首提白銀時代，也已經過去了八九年之久。萬科總裁祝九勝認為，“整個行業毛利的下降”，都“可能是長期的趨勢”。

一年半之前，也就是2018年秋天，萬科秋季例會的主題甚至成為了“活下去”。新冠疫情的出現，“活下去”更面臨挑戰。萬科董事會主席郁亮在業績會上直言，今年爆發的新型冠狀病毒疫情對每個人、每家企業、每個行業都意味著巨大的困難和挑戰。

近期國家統計局發布的數據，已經說明了一些問題。2020年1-2月，全國房地產開發投資額1.01萬億元，同比下降16.3%，增速較2019年全年放緩26.2百分點。2020年1-2月商品房銷售面積8475萬平米，同比減少39.9%。

多地出臺扶持政策，房住不炒依然是主基調

作為全年銷售數十萬億元的行業，房地產市場關系到社會經濟生活各個方面，穩定發展至關重要。據不完全統計顯示，2月以來，已經有70余省市發文扶持樓市，但同時也有多個“救市”政策被叫停。

但仍多次強調“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”的政策基調。

2月以來國家層面也從降低融資難度、為企業減負、放寬公積金限制等多方面入手出臺樓市扶持政策，上周，銀保監副主席在國新辦發布會上表示，堅決落實房住不炒的要求，促進房地產市場平穩健康發展。

房地產金融政策仍然會維持現狀而不是放松

東興證券認為，房地產金融政策基調不變。3月16日MLF利率3.15%和上次操作持平。3月17日監管層強調信托額度不可超過2019年底水平。3月17日銀保監會官員表示房貸政策基調未變。3月20日，1年期和5年期LPR報價4.05%和4.75%，與上次持平。同一天監管部門明確要求2020年全年專項債不得用于土地儲備、棚改等與房地產相關領域。以上央行操作和監管層表態顯示。但判斷后續伴隨國內外貨幣政策寬松周期的延續，房企融資或將繼續邊際改善。尤其是商業銀行，在穩住息差的動力下，有望對長久期高收益率的開發貸加以支持。

“云賣房”萌芽，銷售開始恢復，房價穩中有落

新冠肺炎疫情讓今年年初的樓市進入“冰凍”狀態，各地售樓處紛紛關閉，不少房企開始轉戰線上“自救”。據克而瑞研究中心統計，前200強房企中已有143家房企在線上“云賣房”。這其中名頭最響亮的，當屬恒大的“恒房通”。恒大日前宣布，在全面實施“網上賣房”后，該公司2月份共實現網上認購總套數99141套，優惠后房屋總價值1026.7億元。

恒大2月份實現合約銷售額達447.3億元，同比大增約108%，合約銷售面積513.8萬平方米，同比大增約154%，均位居行業首位。

“云賣房”已經實實在在的體現在了銷售業績上。3月5日恒大公告顯示，截至2月末，恒大累計實現合約銷售額853億元。2月單月和前兩月銷售情況，中國恒大均位列行業第一位。

分析人士認為，當下房地產行業轉戰線上主要是受疫情影響，是“非常時期的非常辦法”，還處于起步和試水階段。短期內，線上賣房不會替代線下銷售，但會是線下銷售的重要補充手段。

隨著國內疫情的緩解，售樓處開始解封，房企銷售數據也出現回升，部分城市甚至出現“搶房”現象。3月16日晚8點，萬科通過線上賣房的方式推出深圳“萬科星城”項目，開盤1分鐘銷售額達12億，7分鐘售光288套房。3月20日，蘇州的三個房地產項目同時開盤，共推出近900套房源。無論是線上銷售還是線下選房的項目，幾乎都是“秒光”。3月25日晚8點，北京網紅新盤20分鐘熱銷814套。

蘇州、南京、杭州三城復蘇力指數位居前三。

樓市復蘇的腳步越來越近。貝殼研究院近日發布的《房地產市場復蘇力指數城市排行榜》顯示，二手房方面，貝殼研究院數據顯示，在鏈家覆蓋的18個城市中，上上周(3月16日至22日)成交量已經相當于去年3月周均水平的75%。新房方面，上海易居研究院的數據顯示，自2月末開始，主要城市的新房成交量就逐漸從底部反彈。到3月中旬，全國房地產市場新房成交已恢復至年初水平的7成。

更可喜的是，疫情并未對房價構成重大影響，整體呈現穩中有落的局面。3月16日，國家統計局發布2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，統計數據顯示，2月份，70個大中城市中，21城新建商品住宅銷售價格環比上漲，26城環比持平，23城環比下跌。二手房方面，27城房價環比下跌、29城持平，僅14城環比上揚，且多以微漲為主。

二季度回暖預期較高，眾多機構看好地產行業

房地產開發需求、房企融資等在二季度得以明顯改善預期仍較高。

東莞證券認為，短期銷售大幅回落主要是受疫情影響，居民外出受阻、經濟活動停頓及售樓處關閉等特殊情況導致的，并不代表行業本身基本面迅速轉差，也并非銷售需求急劇收縮的真實反映。隨著疫情受到控制并且逐步消退，行業景氣度將會較快地恢復到正常水平，短期抑制的需求得到回補彈性較大。

地產股的機會可能比樓市的機會更為確定

另外，分析人士普遍認為，在全球降息潮的背景下，我國貨幣政策寬松預期有望增強，房產保值、房貸利率下降等因素影響下，樓市的表現依然值得期待。相比較而言，，尤其是基本面穩健、盈利確定性較強、且分紅率較高的優質地產公司，在全球各大經濟體無風險利率下行的背景下，投資價值持續凸顯。

同時疫情僅影響短期購房行為而不影響中期購房需求，地產的壓艙石作用凸顯。

進入新年以來，地產板塊持續被眾多機構看好，接近40家機構發布行業研究報告，評級多為看好、推薦、增持等。中信建投認為，未來政策邊際改善仍有空間，近日國新辦維護金融市場穩定發布會上，央行表示要繼續保持流動性的合理充裕，全球各大央行也采取積極措施，整體利率下行對板塊估值構成支撐。

地產板塊估值處于歷史低位，股息率吸引力較大

受到疫情、國外股市暴跌等多方面因素影響，A股、港股地產股也出現大幅下挫，主要龍頭股估值逼近歷史低位，股息率則達到歷史高位。申萬一級房地產指數近期市盈率逼平歷史最低的8.09倍水平，最新市盈率為8.64倍;最新市凈率1.23倍，接近歷史最低1.13倍水平，股息率則達到3.24%，達到歷史相對高位(歷史最高為3.79%)。未來隨著2019年年報的不斷披露，股息率水平有望進一步升高。

萬科A

具體到個股方面，最新市盈率為7.7倍左右，最新市盈率為6.8倍左右，二者估值均處于歷史相對低位。在估值處于歷史低位的情況下，主要龍頭股的股息率同樣處于歷史相對高位水平。萬科A股息率接近4%，保利地產按照2018年分紅計算最新股息率超過3%。

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