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新年伊始，一場突如其來的新冠肺炎疫情，為2020年帶來了前所未有挑戰。進入2月后，線下樓市“冰封”，銷售停擺，房企的生存狀況愈發艱難。

不過，被陰郁和焦慮籠罩的房企業績報季，在3月的最后一天迎來了一縷陽光。3月31日恒大2019年報業績會的召開，提出全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略，計劃三年降低負債4500億，到2022年要實現銷售1萬億元，引發市場熱議。

來源:新財富

經歷持續嚴厲的政策調控之后，已有龍頭房企發出“活下去成為真實存在”的感嘆了。進入2020年，突如其來的新冠肺炎疫情更使房企普遍直面極限生存的考驗。

過去數十天里，中國全民戰“疫”，經濟一度停擺，房企停工停售，樓市受到的沖擊頗為明顯。Wind數據顯示，2020年2月，TOP30房企累計銷售金額為2157.29億元，環比下降40.94%;累計銷售面積1767.58萬平方米，環比下降35.09%。

被陰郁和焦慮籠罩的房企業績報季，在3月的最后一天迎來了一縷陽光。3月31日下午，中國恒大(03333.HK)公布了2019年業績。數據顯示，中國恒大2019年實現合約銷售額6011億元，同比增長9%;核心利潤408.2億元，同比下降48%;資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點;凈負債率159.3%，同比增加7.4個百分點;現金余額2287.7億元，同比增長12%。這張硬核“成績單”徹底打消了投資者的疑慮。

在業績發布會上，許家印宣布正式啟動恒大新戰略，從2020年開始轉變發展方式，全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略。料峭春寒，同行龍頭紛紛收縮戰線之際，恒大喊出“高增長”，著實令人刮目相看。外界不禁要問，恒大高增長，憑什么?對于投資者，“控規模、降負債”又意味著什么?

高增長，憑什么？

許家印所說的“高增長”，就是要實現銷售收入高速增長，2020年實現銷售收入8000億元，到2022年要實現銷售收入1萬億元。

在近期密集舉行的房企業績發布會上，與謹慎、危機及“活下去”頻頻掛在嘴邊顯得焦慮不安的地產大佬們相比，許家印淡定從容、自信滿滿地提出“高增長”，顯得比較另類。那么，恒大高增長，憑什么?

巨額的土地儲備

恒大方面稱，“恒大最大優勢在于土地儲備”。土地儲備是恒大“高增長”的底氣之一。

數據顯示，截至2019年末，恒大總土地儲備項目876個，分布在全國237個城市，覆蓋了幾乎所有一線城市、直轄市、省會城市及絕大多數經濟發達且有潛力的地級城市，總規劃建筑面約2.93億平方米，土地儲備原值為5273億元，土地儲備平均成本1800元/平方米。

這其中，位于國內一二線城市的土地儲備原值達3524億元，占比67%，平均樓面地價2252元/平方米;三線城市的土地儲備原值為1749億元，占比33%，平均樓面地價1281元/平方米。

過去的2019年里，恒大共計購得土地儲備153幅，并就其中39個項目進一步購買周邊土地，新項目均衡分布于北京、廣州、南京、太原、昆明、成都、重慶及杭州等城市，其新購土地儲備建筑面積達6703萬平方米，土地儲備平均成本2101元/平方米。

土地儲備之于房企，意義非凡。一方面，在當今行業高光漸褪、金融市場劇烈震蕩的背景下，巨額的土地儲備使恒大“手中有糧、心中不慌”。即使完全不拿地，恒大仍可支撐多年的開發。另一方面，土地儲備量是房企的規模及實力的體現，也是房企經營增長及成長性的重要指標，這為恒大高增長奠定了堅實基礎。

環顧行業，2019年恒大以3億平方米的土地儲備位居房地產行業之首，排在其后的房企分別是：碧桂園(02007.HK)土地儲備2.78億平方米、融創中國(01918.HK)土地儲備2.04億平方米，保利地產(600048)1.87億平方米、綠地控股(600606)1.7億平方米、萬科A(000002)1.53億平方米以及新城控股(601155)1.34億平方米。恒大的土地儲備量，約為保利地產與新城控股兩家房企的總量之和，是當之無愧的最大“地主”。

極為醒目的是，恒大的平均樓面地價僅為1800元/平方米，成本優勢相當明顯，在業內絕無僅有。過去20年間，恒大抓住了中國房地產的“黃金時期”，儲備了巨量的低價土地。同時，與業內動輒砸出“地王”的激進房企相比，恒大沒有拿地的緊迫性，但有嚴格的拿地標準。據恒大集團總裁夏海鈞早前透露，“地塊必須達到30%的毛利，實現15%凈利才會去拿，‘地王’不會去參與”。此外，大量土地通過并購中小房企項目而來，這也讓恒大的土地成本可控。

從某種意義上說，恒大遙遙領先的土地儲備資源，得益于其過去20年的超前戰略布局及深厚積累，而如今提出沖擊萬億銷售規模“高增長”目標，似有一種“二十年磨一劍”的厚積薄發之意。

出眾的銷售能力

恒大“高增長”的底氣之二，來自于其出眾的銷售能力。

2020年2月以來，新冠肺炎疫情暴發下，恒大通過促銷降價以及網上銷售等組合舉措，啟動“網上賣房”，此項營銷在業內引發轟動。

公開信息顯示，恒大于2020年2月18日，推出全國613個樓盤“75折”優惠以吸引居民購房。同時，恒大在疫情期間通過“恒房通”平臺實施網上銷售。3月18日，恒大重磅宣布，全國619個樓盤每套房源的價格將在“恒房通”全面公開，相關房源單價、房屋總價等信息皆一一清晰展現。不過，從今天(4月1日)開始，“78折”將上調為“81折”。

從實際成效來看，恒大這項前所未有的創舉，使之迎來了2020年第一季度業績“開門紅”。銷售額1465億元，大增23%，銷售回款1133億元，大增55%。這兩項指標逆勢大增，刷新恒大第一季度銷售及回款最高歷史紀錄(圖)。事實上，歷年的第一季度通常是房地產行業銷售的“淡季”。

克而瑞昨日晚間公布的2020年第一季度中國房企銷售TOP200排行榜顯示，恒大以1440.3億元的操盤金額、1614.6萬平方米的操盤面積，雙雙位居行業第一。

國家統計局公布數據顯示，2020年1-2月份，全國房地產開發投資同比降低16.3%，商品房銷售面積8475萬平方米，同比降低39.9%;商品房銷售額8203億元，同比降低35.9%。Wind數據顯示(表1-2)，2020年2月，TOP30房企累計銷售金額為2157.29億元，環比下降40.94%;累計銷售面積1767.58萬平方米，環比下降35.09%。

2020年2月銷售金額達百億元量級的房企，僅有6家。其中，恒大地產以2020年2月實現銷售金額447.3億元、同比增速為107.76%，排名行業之冠，成為TOP陣營中唯一實現正增長的房企，將萬科、碧桂園、保利地產、中國建筑(601668)甩在身后，堪稱一枝獨秀。相比之下，TOP30房企中，銷售降幅最大的5家房企，下滑幅度均超過了60%以上。

銷售面積方面，TOP30房企2月銷售面積1767.58萬平方米，恒大亦居榜首。恒大2月實現銷售面積513.8萬平方米，同比增長153.85%。數據對比可見，恒大的銷售能力在業內一騎絕塵。

除此之外，恒大還擁有這出眾的成本控制能力。其“統一規劃、統一招標、統一配送”的標準化運營模式對費用控制成效顯著。

值得關注的是，在新冠肺炎疫情的影響之下，我國經濟運行面臨著較大的壓力，各地方政府亦希望經濟形勢盡快復蘇。近期以來，中央層面對“基建”表態積極，而對房地產“未松口”。但是伴隨疫情的演進，2020年2月20 日前后國內房地產的調控風向已出現了微妙變化。

據國泰君安證券的研究，2020年地方政府房地產政策八成以上有結構性松動空間。2月以來，全國近70個城市發布了涉及房地產調控的相關政策，已召開“兩會”的29 省(市)中，4 省(市)未提房地產，其余25 個省(市)對房地產調控政策從緊到松形成六個梯隊。中央層面大力度放松開發商融資政策之外，在“因城施策”的基調下，地方政府層面松綁支撐居民改善型需求等政策或已被默許，松動的信號頗為明顯。

這一政策邏輯下，恒大的地產銷售不乏受益的可能。在業績會現場，許家印表示，在國家“住房不炒”的政策指引下，房價不會升，但也不會大跌。受新冠肺炎疫情的影響，全世界每個國家的央行，都在放寬金融政策，流動性的增加對房地產的銷售同樣會產生刺激，需求同樣也會增加。

早在2018年年度業績發布會上，恒大曾許下2019年合約銷售6000億元的承諾，如今超額兌現。完成2019年的銷售目標后，恒大再度跳出“舒適區”，發起了更高的挑戰——“今年實現銷售8000億，2022年銷售規模要上1萬億”。

控規模、降負債，意味著什么？

許家印指出，“控規模”就是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右;而“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。

許家印還在現場算了筆賬：“2018年、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”

被問及恒大為何要“控規模、降負債”之時，許家印坦言，主要是根據自身發展做出不同的經營發展戰略決策，中國房地產的“黃金20年”已經過去了，地產要從金融屬性變為實體經濟屬性。近年來，中國房地產市場在“房住不炒”的基調下步入平穩發展新周期，高負債的發展模式顯然已走不通，必須有所改變，“一定要把負債降下來”。

恒大的高負債由來已久。實際上，相比于萬科和碧桂園，成立于1996年的恒大起步比較晚，在前20年，都是以追趕者的角色緊隨龍頭房企的腳步。

“一個企業，在不同發展階段，需要根據國際國內宏觀經濟情況、金融政策、行業政策和自身發展，制定不同的發展經營戰略。”許家印表示。為在龍頭房企分踞市場的情況下實現突圍，恒大在發展的前20年，實施了“高負債、高增長”的發展戰略，以實現快速發展。

在上述戰略下，抓住了地產黃金20年的恒大，在2015年、2016年和2017年的銷售規模分別達到2000億元、3700億元和5000億元。“2015年至2017年公司實現跨越式發展，這是在當時環境下做的非常正確的選擇。然而到了現在，我們認為公司總負債還是偏高，所以為了能夠把總負債降下來，我們要控規模，加大回款力度，要穩健經營”。

事實上，“控規模、降負債”六個字信息量豐富。“越是市場不好的時候，越能展現房企的功底”，許家印的這一金句在業內廣為流傳，數年過去言猶在耳。“控規模、降負債”的戰略，將進一步夯實恒大的功底，助其穿越周期。對于投資者而言，其至少傳遞出兩個重要信號。

其一，由于新冠肺炎疫情在全球蔓延，房地產市場遭受沖擊，金融市場劇烈震蕩，全球經濟布滿衰退的陰霾。時下多數房企正遭受銷售、融資兩端夾擊，多數公司凈經營性現金流不堪重負，甚至面臨短債危機。投資者最關心的首先是中國恒大的財務安全、護城河幾何。

從最新公布數據來看，中國恒大現金余額2287.7億元，同比增長12%，這一指標占恒大同期總資產比例的10.36%，現金流非常充裕。在回款方面，恒大集團總裁夏海鈞給出了一組數字。2020年第一季度，恒大的回款金額分別為282億元、187億元、664億元，第一季度合計回款為1133億元，較2018年同期增長55.2%。

從短期來看，手握巨額現金加之強大的回款能力，恒大的財務相當穩健，可謂固若金湯。

如今全球疫情愈演愈烈，多方的分析認為，新冠肺炎疫情的沖擊或遠超過2008年，此次疫情引發的不僅是經濟危機，還有恐慌引發的社會危機、政治治理危機以及國際秩序危機。這就意味著，充滿波動的市場或在未來持續很長一段時期。中長期內，恒大定調未來幾年“控規模、降負債”，本質上給投資者吃下了一顆“定心丸”。

財報顯示，恒大2019年的負債總額為1.85萬億元，資產負債率為77.9%，凈負債率159.3%，借款總額7999億元，借款的平均成本為8.99%，2018年的借貸成本為8.13%。許家印表示，“我們早期凈資產負債率是430%，到了2018年底的時候，降到了150%。去年的時候，基本上凈資產負債率穩定在150%。根據公司現在發展的情況，總負債的情況，負債率還是比較偏高，或者說是比較高。我們把總負債降下來，資金成本會下降，毛利率就會提高”。

其二，隨著“控規模、降負債”的落地，恒大的毛利潤得以進一步提高，利潤有望保障。進一步說，強勁的盈利能力有望支撐恒大一如既往的高分紅率。

Wind數據顯示，自2006年以來，中國恒大累計實現凈利潤1509.28億元，其分紅總額達到662.47億元，累計分紅10次，其分紅率高達43.89%，是內房股里最穩健的“現金奶牛”。

同期的龍頭房企，碧桂園分紅率為32.66%、萬科為25.86%、融創中國為20.45%。可見，中國恒大的分紅率不僅遠超龍頭房企平均20%左右的水平，在中國地產行業頭部陣營中亦是一騎絕塵，高過萬科近20個百分點，并且超過A股市場以高分紅聞名的大白馬——格力電器(000651)約40%的分紅率。2009年上市至今，中國恒大通過IPO、配售和供股募集的資金僅為149.39億港元。分紅金額遠高于募集資金規模，投資價值顯著。

汽車首秀，恰逢政策“風起”

早在2019年3月，許家印曾公開宣布恒大的多元化產業布局已基本完成，最終形成以地產為基礎，旅游文化、健康養生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業格局，未來五年恒大不再涉足其他大產業。

伴隨房地產“黃金20年”消逝，地產板塊做出了“高增長、控規模、降負債”的發展戰略決策，另一邊恒大旗下的新能源汽車業務已如日方升。在3月31日的業績發布會上，許家印再次暢談恒大新能源汽車，金句不斷。

許家印在會上表示，過去一年里汽車已全部布局完畢。恒大是搞地產的，對于汽車不懂，沒經驗，沒基地也沒人。在汽車“稟賦”不占優勢的情況下，恒大在新能源汽車領域選擇了“換道超車”。恒大通過大手筆“買買買”，在最短的時間內，把汽車行業各鏈條龍頭企業聯合起來，儲備了新能源車產研技術以及大規模量產能力，快速縮短了與其他車企的差距。目前已經取得了“超車”的初步勝利。

恒大做新能源車向來是轟轟烈烈，雖不是進入造車領域的第一個“門外漢”，但卻一直是動靜最大的那一個。許家印早前已放出“3-5年內成為全球規模最大、實力最強的新能源汽車集團”的豪言。隨著恒大持續“買買買”，恒大新能源汽車已蓄勢待發。

公開資料顯示，恒大在新能源汽車業務上的投資已經超過3000億元，包括收購NEVS、卡耐新能源、泰特機電等公司的控股權，全球公開招聘8000名新能源汽車產業頂級專家和技術精英，2019-2021三年投入450億元的規劃等操作，重金投入顯示其志在必得。

據透露，恒大首款汽車“恒馳1”將于2020年亮相。恒大新能源汽車的廣東、上海生產基地將于今年下半年竣工，2021年投產，為恒馳全系列產品2021年陸續全面量產做出強有力保障。

許家印指出，“恒大做事要么不做，要么就做最好”，對于恒大新能源汽車業務有信心，“我們(恒馳系列)14款車不敢說全部爆款，但我有信心其中8-10款能成為爆款”。

恒大新能源汽車產品是否爆款，尚待市場檢驗。但可以確定的是，恒馳系列的“首秀”恰逢其時，有望趕上2020年汽車產業的政策刺激“風口”。

在目前國內疫情受控、海外疫情爆發的大背景下，穩定內需在保障2020年中國經濟增長中的重要性尤為凸顯。汽車行業有刺激的必要性，能被有效刺激，且刺激政策手段較為豐富、刺激后遺癥相對較小，汽車正成為2020年穩內需的首選行業。

資料顯示，2020年2月份至今，全國已經有杭州、南昌、廣州、佛山、珠海、長沙、湘潭等9個城市出臺措施，促進汽車消費，具體措施包括購車補貼、限購松綁等。國家商務部此前已明確提出，鼓勵各地結合本地實際情況，出臺促進新能源汽車消費、開展汽車以舊換新等措施，進一步穩定和擴大汽車消費。國家工信部已公開表示，由于汽車有效需求不足，后續會有更多消費刺激政策出臺。