購(gòu)買(mǎi)二手房，業(yè)主遲遲未涂銷(xiāo)抵押登記，能解除購(gòu)房合同并索賠嗎？

大洋網(wǎng)訊 原本歡歡喜喜看中了一套二手房，不料業(yè)主卻遲遲不按照合同約定時(shí)間向抵押銀行申請(qǐng)?zhí)崆皟斶€貸款手續(xù)，這種情況下能解除購(gòu)房合同并要求對(duì)方支付違約金以及中介費(fèi)嗎？記者今日了解到，廣州花都法院就審結(jié)了一起類(lèi)似二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件。

2019年11月，廣州市花都區(qū)某樓盤(pán)188房登記為李雷（化名）單獨(dú)所有，該房屋抵押給花都區(qū)某銀行貸款58萬(wàn)元。

2020年4月，李雷（賣(mài)方）與韓梅梅（化名，買(mǎi)方）簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并于當(dāng)天支付定金10萬(wàn)元。合同約定：李雷向韓梅梅出售188房，并于7日內(nèi)向抵押銀行申請(qǐng)?zhí)崆皟斶€貸款手續(xù)。

2020年8月，李雷未在期限內(nèi)還清銀行貸款，致雙方無(wú)法在約定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行交易過(guò)戶。按原合同約定，李雷已違約，韓梅梅有權(quán)追究違約責(zé)任。但由于雙方均同意繼續(xù)交易，便簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》重新約定涂銷(xiāo)抵押及辦理過(guò)戶登記的最遲日期。

然而，2021年1月，李雷在重新約定的最遲日期內(nèi)仍未涂銷(xiāo)抵押登記。韓梅梅為此訴至法院，要求解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，并要求李雷返還定金、支付違約金及賠償中介服務(wù)費(fèi)。

花都法院一審確認(rèn)韓梅梅與李雷簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》解除，李雷向韓梅梅返還定金、支付違約金并賠償中介服務(wù)費(fèi)。李雷不服提起上訴，本案經(jīng)廣州中院二審維持原判。

本案發(fā)生在民法典實(shí)施前，還適用民法典嗎？法院指出，根據(jù)民法典時(shí)間效力規(guī)定第一條第三款，“民法典施行前的法律事實(shí)持續(xù)至民法典施行后，該法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定”。韓梅梅與李雷因簽訂和履行《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》而產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系持續(xù)至民法典于2021年1月1日起施行以后，應(yīng)適用民法典的規(guī)定。

根據(jù)《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，李雷在重新約定的最遲日期內(nèi)未辦理抵押涂銷(xiāo)手續(xù)，且至韓梅梅起訴后，仍未辦理抵押涂銷(xiāo)手續(xù)，屬于消極履行合同，已致房屋買(mǎi)賣(mài)合同的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的主要合同目的不能實(shí)現(xiàn)。韓梅梅起訴解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》符合民法典的相關(guān)規(guī)定，所以法院確認(rèn)韓梅梅與李雷簽訂的以上文件解除。

李雷收取韓梅梅定金10萬(wàn)元，在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》解除后，其已不具有占有定金的合同依據(jù)，應(yīng)向韓梅梅返還。

根據(jù)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，李雷作為賣(mài)方，負(fù)有及時(shí)涂銷(xiāo)銀行按揭貸款的抵押權(quán)及辦理過(guò)戶登記的主要義務(wù)，且李雷違約后又與韓梅梅重新約定涂銷(xiāo)抵押及辦理過(guò)戶登記的最遲日期，結(jié)果又逾期沒(méi)有履行，沒(méi)有基本的誠(chéng)實(shí)信用意識(shí)，違約主觀惡意明顯，對(duì)違約負(fù)有全部過(guò)錯(cuò)。韓梅梅主張李雷返還定金、支付違約金并賠償中介服務(wù)費(fèi)具有事實(shí)、合同及法律依據(jù)，應(yīng)依法支持。

法律知多D

民法典第五百六十二條、第五百六十三條規(guī)定了解除合同情形;民法典第五百七十七條、第五百八十條規(guī)定可以要求違約方承擔(dān)繼續(xù)履行合同、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

其中，民法典第五百六十二條??當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

第五百六十三條??有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

第五百七十七條??當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第五百八十條??當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以請(qǐng)求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；

（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；

（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請(qǐng)求履行。

有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。

文、圖/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：章程