樓市穩定恢復 碧桂園今年預計1600億元拿地

編者按：國內疫情已好轉，當前線下售樓處大部分已復工，沉寂近一個月的樓市開始進入穩定恢復期。恰逢3月底，中國房地產企業開始公布過去一年的成績單。在這個財報季，《證券日報》記者與多家房企管理層交流獲悉，房地產行業高速增長時代已經結束，未來將進入緩步增長階段。不少企業的共識是，2020年銷售目標增速要控制在20%以內，首先要確?，F金流穩定，適當增加土地儲備。更重要的是，隨著行業毛利率逐漸下沉，房企需要不斷修煉內功，變革組織結構，提升產品力，在保證財務穩健的前提下，實現有質量的增長。

本報記者 謝若琳

3月27日，位列財富500強177位的碧桂園，向投資者遞交了一份相當亮眼的成績單。

財報顯示，2019年碧桂園實現總收入約為4859.1億元，同比增長28.2%;實現歸母核心凈利潤約為401.2億元，同比增長17.6%;實現基本每股盈利1.85元，同比增長14.9%;公司全年派息總額為124.38億元，占公司股東應占核心凈利潤的31%。

銷售方面，2019年碧桂園及其合營公司及聯營公司共實現歸屬于公司股東權益的合同銷售金額約5522億元，權益合同銷售面積約6237萬平方米，分別同比增長10.03%、15.16%，繼續穩居行業第一。

值得注意的是，疫情影響下，絕大多數地產公司2月份的銷售業績都出現了下滑。

對此，碧桂園集團總裁莫斌在線上業績會上表示，這次疫情，特別是在2月份，對房地產銷售有直接的影響，3月份隨著線下售樓處陸續恢復，銷售基本恢復到正常的水平，與去年同期相當。目前，碧桂園97%的銷售中心、95.2%的在建工地標段已經復工。

“我們相信中國市場是巨大的，新型城鎮化的推進仍有巨大的空間。”莫斌說，得益于公司一至六線的全面均衡布局，雖然這次疫情帶來一定影響，我們還是有相對大的空間可以進行調整。對于未來地產的走勢，我們保持謹慎樂觀的態度。

據悉，碧桂園2020年的權益可售資源約9066億元，按公司預計的權益去化率67%計算，全年權益銷售將超過6000億元。

摩根大通在研報中也表示，隨著疫情受到控制，正常的經濟活動，包括房地產銷售均會逐漸恢復。雖然目前存在困境，但需求最終仍會回升，再加上未來數個月或有更多寬松政策推出，使投資者更愿意以樂觀的角度審視目前的下行趨勢及價格。看好萬科、碧桂園等大型房企。

經營性凈現金流持續為正

截至2019年12月底，碧桂園獲得不含增值稅的已售未結收入7158億元。由于房地產行業預售制的特殊性，盡管物業在出售時已經產生銷售額，但必須要等到完成竣工驗收、向購房者交付物業之后，已售未結轉收入才能在財務報表中成為確認收入。已售未結資源可以說是房企未來2年至3年盈利保障的基礎。在各大房企中，碧桂園的已售未結金額近年來一直處于領先水平。

同時，2019年碧桂園權益物業銷售現金回款約5301億元，權益銷售回款率高達96%?？焖購妱诺匿N售回款，保障了充足的現金流，大大提升了公司抵御風險的能力。

在行業資金面持續收緊的背景下，碧桂園自2016年起第四次連續在年末實現正凈經營性現金流，達到146.7億元。民營上市房企中，僅碧桂園、龍湖等少數幾家公司能夠持續數年實現凈經營性現金流為正。

分析人士認為，凈經營性現金流指標為正，說明企業當期通過經營本身便可實現現金良性循環，不需要依賴外部融資來支撐現金流，而這折射出碧桂園自身強勁的造血功能和穩健的財務風格。

此外，截至2019年12月31日，公司可動用的現金余額約2683.5億元，占總資產比例為14.1%，另有約3167.9億元銀行授信額度尚未使用。實際上，目前碧桂園還有7億美元的發債額度。對此，碧桂園集團首席財務官兼副總裁伍碧君表示，“現在窗口不太好，且公司現金比較充裕，如果成本高的話，就是有額度也不會發債。”

而通過費用管控，碧桂園2019年的銷管費占收入比例也降至7.0%。

權益可售資源2.4億元

良好的財務情況，也讓公司可以在土地市場緊緊把握住增加優質土地儲備的機會。

莫斌表示，截至2019年年末，公司已獲取的權益可售資源達到1.7萬億元，潛在權益可售資源達7159億元，權益可售資源合計24181億元，可滿足集團未來4年以上的銷售。

從區域角度看，碧桂園在粵港澳大灣區已獲取權益可售資源為3091億元，潛在權益可售資源為3226億元，合計6317億元，發展空間巨大。

對于2020年碧桂園的拿地計劃，碧桂園集團常務副總裁程光煜表示，今年拿地預算和去年差不多，約1600億元，公司資金比較充沛，會根據市場進行調節。“近段時間除了熱點城市拿地競爭較為激烈外，其他城市都在降溫，隨著疫情得到控制、各地推出相應政策，我們對市場保持謹慎樂觀態度。”

克而瑞的研究報告認為，在均衡布局策略下，碧桂園項目覆蓋五大城市群及其他區域一到五線城市。其中，長三角、粵港澳大灣區、京津冀等五大城市群權益可售資源占比達74.7%，這些區域人流密集，深受政策利好，房地產市場發展空間巨大，將為業績的可持續增長提供良好保障。