深圳寫字樓空置率與19年末持平 為何空置率高?

近期深圳寫字樓租金“腰斬”的傳言開始在社交媒體上流傳，并認為南山科技園為核心重災區，包括柔宇科技等公司將關掉南山科技園辦公地，搬遷至坪山工廠。

但事實情況是這樣嗎？

實地探訪：未見退租，空置率持平19年末

4月8日，券商中國記者到達柔宇科技位于深圳南山區所在辦公地——南山區學府路63號高新區聯合總部大廈，該大廈企業已經全面復工，門口有物業工作人員值班并配備了體溫監測機器。柔宇科技辦公所在地位于聯合總部大廈16樓至19樓。

記者抵達柔宇科技前臺19樓發現，該公司并無異樣，員工正常上下班，前臺工作人員也表示未曾聽說要搬離南山高新區辦公地的說法。

南山區柔宇科技辦公場所

而聯合總部大廈的物業方工作人員也表示，聯合總部大廈業企業入住率高，目前已經沒有多余的寫字樓面積可以對外出租。

據了解，聯合總部大廈總層高地上52層、地下4層，占地面積5307.3平方米，總建筑面積125075.17平方米，此前公開招租面積為12284.95平方米。

聯合總部大廈

全球房地產服務和咨詢顧問機構戴德梁行研究報告指出，受疫情影響，春節至2020年一季度末深圳甲級寫字樓市場基本處于停滯狀態，已成交的租賃或買賣活動幾乎都在春節前完成。

因此，在商業及商務活動嚴重受阻的當下，招商及退租等市場活動鮮有發生，截至2020年第一季度末深圳優質購物中心并未見大面積退租的情況，今年一季度全市優質購物中心整體空置率為4.1%，與2019年末基本持平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，新冠肺炎疫情短期對相關企業帶來一定的收入水平下降壓力，而除了租金壓力，企業還面臨員工成本等壓力。

“不過，寫字樓市場與住宅市場還是有些不一樣，住宅市場受新冠肺炎影響是立竿見影的，但是寫字樓市場受到影響是有一定滯后的，”嚴躍進對券商中國記者表示，目前住宅市場已經陸續恢復了，寫字樓市場的恢復可能要到第四季度。

戴德梁行研究報告也認為，疫情的傳播及相關的防疫舉措對商業經營構成的沖擊恐令部分資金實力相對較弱的個體經營戶面臨生死考驗，并進一步在短期的空置率指標中得以體現，預計隨著企業復工復產的有序推進，第二季度深圳優質購物中心的空置率將有所上升。

“但隨著疫情逐漸被控制，預計四季度的商業市場有望迎來復蘇，同期商家調整后的年度發展計劃逐步落定，商用物業的尋租需求也有望逐漸恢復，” 戴德梁行研究報告指出。

深圳寫字樓為何空置率高?供給太多!

不過，深圳市場之所以容易出現寫字樓退租等傳言，其背后原因確實存在。但主因不是需求，而是供給，因為新的樓盤不斷興起，新的寫字樓物業不斷進入市場，隨處可見新的寫字樓廣告。

戴德梁行報告顯示，今年一季度，深圳3座甲級寫字樓投入使用，帶來共計30萬平方米的新增供應，全市存量推升至582.4萬平方米。而業主關聯企業的大面積入駐令供應的去化取得一定成效，全市吸納量在此帶動下達到85587平方米。

同時，經歷了連續幾個季度的需求疲軟，又臨近新年換租節點，業主給予更多租金優惠留住到期租戶，一季度全市租金環比上年末下降3%至每月每平方米235.21元，此舉在一定程度上加速存量物業空置面積的去化，但在大體量新增供應的影響下，深圳市空置率仍環比上漲2.6個百分點24.6%，空置率繼續位居一線城市第一位。

數據顯示，截至今年一季度末，深圳市寫字樓空置率在2019年末22%基礎上環比上升至24.6%，其次為上海寫字樓空置率為21%，環比上升1.4個百分點，北京寫字樓空置率13.6%，環比上升0.4個百分點，空置率最低的為廣州市，僅為5.2%。

針對深圳寫字樓空置率一線城市最高的現象，去年8月深圳市住房建設局負責人曾表示，實際上，深圳寫字樓的平均空置率為15%左右，其中前海片區寫字樓項目正在逐步竣工、陸續招商，部分項目存在暫時性空置，是正常的情況。一般來說，寫字樓空置率處于10%-20%區間都是健康合理的，總體上看深圳寫字樓空置率處在正常區間。

一季度報告顯示，從深圳各區的表現來看，羅湖區的需求持續外流，再加上個別商務空間運營商租約到期，空置率環比上升2.2個百分點至14.98%，租金環比下降1.1%至每月每平方米206.58元。福田區也在市場競爭加劇背景下租金環比下降2.3%至每月每平方米261.95元，空置率則有一定的改善微降至16.04%。三個新增供項目均位于南山區，空置率繼續環比上行至34.85%，租金下降3.1%至每月每平方米213.94元。

線上娛樂、大數據行業將成需求亮點

可以預見的是，在境內疫情影響之下需求端低迷和供應增加之下，全年寫字樓將面臨租金壓力和高空置率的局面。

戴德梁行報告認為，商業及商務活動仍尚待恢復，疫情對租賃市場的影響或將于二季度開始顯現。

疫情期間在建項目工期相應延后直接影響全年供應，預計不少項目入市時間將延至明年，此外部分原定于上半年入市的項目恐將于年底扎堆入市，對于剛剛從疫情中恢復運營的寫字樓市場而言無疑又要迎來一場大考。

“盡管項目延期概率大增，但未來五年持續高供應的趨勢不改，在需求放緩的背景下，年內深圳甲級寫字樓租金將面臨較大壓力，空置率也恐將再度上探，”上述報告指出。

不過，在疫情影響之下，寫字樓的需求主體也在發生變化。

例如，受疫情影響部分品牌有意放緩或擱置擴張計劃，如星巴克預計受到疫情影響中國區業務在第一季度的營收將減少最多4.3億美元，并宣布暫停中國開店計劃。

戴德梁行研究院副院長、華南及華西區研究部主管及高級董事張曉端表示，目前金融、專業服務以及中小規模科技公司等換租擴租需求相對謹慎，有實力的科技公司則在更長的免租期、更高的租金折讓以及更低的租金報價等方面爭取更多權益。供應端來看，成熟優質物業展現出更高的抗壓性，給予的租金減免相對有限;而部分空置水平較高的新物業則更愿意以低于市場平均水平的租金價格吸引優質客戶，以期在后續可見的需求疲態中提前鎖定稀缺的客戶資源。

“雖疫情對眾多行業造成重創，但也加速了線上娛樂、線上即時配送、5G大數據、保險健康等行業的逆勢前行，相關需求已于季度末逐漸活躍于深圳寫字樓租務市場，預計后續將成為深圳甲級寫字樓需求的亮點。”張曉端表示。