標普：未來一年中國房地產業或小幅下滑 三四線市場依舊疲軟-精選

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5月22日，標普全球評級表示，未來一年中國房地產業或將保持小幅下滑。在城市能級分化的背景下，一二線發達城市的市況正趨于正?；?，但三四線市場依舊疲軟，因此房地產業的復蘇很難脫離“L”型軌跡。這種情況最不利于三四線城市業務比重大的開發商。

標普指出，高線城市的銷售正在企穩，低線城市卻在萎縮。“據我們估計，2023年一二線城市商品房銷售額將小幅增長3%左右，同期三四線城市銷售額則有可能下跌約10%。”標普全球評級信用分析師陳令華表示。

“在‘房住不炒’政策之下，房價或將走平。”陳令華說，“新增供給的匱乏將是抑制一二線城市2023年銷售量增長的最大因素。2022年房地產行業低迷，中國百強開發商的購地金額同比減少了一半左右。”

自從2022年11月政府推出穩定房地產的“金融16條”以來，開發商的流動性風險有所緩和。

“16條”為房地產的危機鋪設了底部。但這些措施的目的不在于保證開發商債券的償還，而是在于恢復項目層面（而非集團公司層面）的流動性和償還項目層面債務，旨在確保預售住宅完工交付。

“集團公司層面的償債資金需要由內生現金流提供。開發商只能是在償還項目層面債務和其他一些債務之后，再歸集不受限的現金流用于償還集團層面的債券，”標普全球評級信用分析師廖美珊表示?！斑@是開發商償債風險的癥結所在?！?/p>

標普的流動性分析考察了開發商動用“未受限”現金的難易程度。理論上，未受限現金通常是開發商可用于償債資金的最大來源。標普的受評開發商的未受限現金通常比一年所得的經營性現金流還多。而問題在于出險開發商的其中一部分資金無法隨時動用，有時候無法動用的資金占大部分，甚至是全部。

三四線城市的低迷將影響到很大一部分開發商。標普的敏感性分析顯示，如果今年三四線城市商品房銷售額下降20%-30%（基準情景為下降10%），那么40%-60%的受評開發商將面臨評級壓力。

本報告不構成評級行動。