聚焦廣州高質量發展丨881個老舊小區“換新顏”

作為全國老舊小區改造先行試點城市，廣州圍繞改什么、怎么改、誰出錢、改后怎么管等問題，先后出臺系列政策，構建起“1+N”政策體系。截至今年6月，廣州累計完成881個小區的改造，累計改造老舊建筑4826.00萬平方米，整治“三線”2903.46千米，增設無障礙通道149.3千米，完善消防設施7.3萬個，新增社區綠地和公共空間898個，惠及209.92萬居民。

(資料圖片)

省輕工機械集團片區通過“大眾創”打造全齡公共空間。

政策地基：省內率先出臺實施方案

廣州市于2021年在全省率先出臺老舊小區改造工作實施方案，明確工作目標、實施內容、實施路徑、資金籌措、金融支持、保障措施、任務分工等各方面，完成了政策體系中“1”的建立，為老舊小區改造有序開展打下了堅實的“地基”。

緊隨其后印發老舊小區改造內容及標準指引，涵蓋基礎、完善、提升、統籌四大類60項改造內容，突出民生導向及公共性，以消除安全隱患和完善城市功能為重點，優先補齊民生短板，因地制宜完善公服配套，進一步完善改造實施相關指引。

“1”之后的“N”，包括聯動工作機制、共同締造參考指引、引入日常管養參考指引、既有建筑活化利用實施辦法、整合利用存量公有房屋相關意見、引入社會資本試行辦法等N個配套政策。廣州不斷在實踐探索中總結經驗、提煉范式，作出系列探索和安排，以實踐推動制度建設，以政策成果反哺實踐。

部門聯動：全市“一盤棋”部署推進

老舊小區涉及多個民生事項，是一項復雜的綜合性工程。廣州成立了市城市更新工作領導小組，負責指導全市老舊小區改造工作，審議五年工作方案、改造規劃、年度改造計劃等重要文件。建立“市統籌、區實施”的工作機制，不定期組織相關市級、區級職能部門召開聯席會議，及時溝通協調老舊小區改造中遇到的難點堵點。

為更好地凝聚合力，廣州印發老舊小區改造聯動工作機制，充分調動市、區、街（鎮）力量，通過計劃聯動、資源聯動、技術聯動、實施聯動，推進各類專項工程和老舊小區改造同步實施。市、區各級各部門打破壁壘，整合資源，推進公共服務覆蓋群眾身邊的最后一公里，創造安全、宜居、品質生活空間。

黃埔區黃埔新邨項目在推進改造過程中積極發揮各部門優勢，整合各方資源，區城市更新局項目中心協助街道進行技術指導，將文沖文化底蘊融入到小區文化墻、家風長廊等公共休閑文娛空間；區規資局統籌社區設計師進駐并提供咨詢服務；區住建局全程開展質量與安全監管；區城管局則推進項目創建容貌品質社區……通過部門聯動改造，小區面貌煥然一新，公共空間得到拓展和豐富，小區特色得到彰顯，居民居住體驗得到極大提升。

共同締造：從“要我改”到“我要改”

為調動居民參與老舊小區改造積極性，廣州印發老舊小區改造共同締造參考指引（以下簡稱“參考指引”），健全動員居民參與機制，推動從“要我改”向“我要改”轉變，塑造共同締造精神，凝聚包括居民、設計師、社會組織等多元力量，打造民心工程。

為引導社會多元主體參與、形成示范效應，廣州市創新舉辦“大師作+大眾創”系列活動，發揮大師引領作用；公開征集設計方案，吸引優秀設計團隊和新銳設計師投稿，141萬人次居民群眾參與投票評選，實現美好生活“共同締造”，打造出適老適幼的省輕工機械集團片區公共空間輕港園、既便民實用又富有廣府特色的周門片區園中園廣場等，如今都成為了居民休閑交流的人氣旺地。

資源活化：反哺社區“自我造血”

老舊小區存量資源少、使用效率低，企業投資意愿低，嚴重阻礙小區“自我造血”能力的培育。

今年，廣州相繼出臺既有建筑活化利用實施辦法、關于整合利用存量公有房屋的意見。其中，既有建筑活化利用實施辦法設置功能業態正面清單，引導優先增加公共服務及市政公用設施，適當增加便民商業設施；簡化審批程序，允許符合要求的既有建筑活化利用免于辦理建設工程規劃許可、環境影響評價，減輕審批壓力。關于整合利用存量公有房屋的意見則指導科學合理利用和調配老舊小區及周邊富余存量公有房屋資源，允許實施市場化運作，在租金、運營管理承包費用及租期延長等方面適當予以讓利，補齊公服短板，推進建立社區業態反哺機制。政策的出臺，進一步暢通老舊小區存量資源活化利用路徑，著力引進優質運營項目，豐富社區服務供給，提升文化功能，激發街區產業活力。

舊南海社區增設長者飯堂。

市場運作：拓寬改造資金來源

廣州市老舊小區點多面廣、改造需求大、資金缺口大，僅僅依靠財政資金“輸血式”改造難以完全滿足。今年5月，《廣州市引入社會資本參與城鎮老舊小區改造試行辦法》正式印發，支持社會資本以全鏈條或分階段的方式參與老舊小區改造項目投資、設計、建設、運營和管養等實施工作，對公有房屋、公共低效閑置用地、機動車泊位、公共廣告位等存量資源開展活化利用。這也與既有建筑活化利用實施辦法及關于整合利用存量公有房屋的意見兩個政策充分銜接、互為補充，助力老舊小區改造全生命周期建管一體化。

越秀區洪橋街三眼井社區由街道牽頭，整合低效空間等資源，與相關企業簽訂合作框架協議，引導相關企業出資提供前期社區運營管養服務。針對小區需求，利用社區閑置空地、公房引入各類民生產業，已建成智慧奶站、自助飲水機和24小時自助打印機等；謀劃利用公房建設無明火長者飯堂及全年齡段配餐服務，提供公益服務的同時增加商業收入，探索保本微利可持續的資金平衡模式。目前，三眼井社區與相關企業已設立共同賬戶，約定將產業收入投入社區運營及便民設施維護。

長效管養：提升基層治理效能

為鞏固老舊小區改造成果，廣州印發老舊小區改造項目引入日常管養參考指引，推動建立“黨委領導、政府組織、業主參與、企業服務”的小區管理機制。引導在老舊小區改造方案征求居民意見時同步引入后續的日常管養征求業主意見，鼓勵將街道或相關部門負責的衛生保潔、綠化養護、安防、停車等費用，根據“費隨事轉”轉移到承擔日常管養工作的企業、單位或者其他合法主體。

白云區云苑片區就是一個典型的例子，原本缺乏管養的開放式社區在改造后通過“費隨事轉”和盤整片區200多個停車位資源，引入和家生活服務有限公司接管片區物業，提供秩序維護、片區及樓棟公共區域衛生保潔、便民維修服務等，收繳的垃圾費和停車費也可支撐物業收支平衡。

老舊小區改造“1+N”政策體系的建立標志著廣州老舊小區改造頂層設計的完善和成熟，有效地推進廣州老舊小區改造高質量發展。接下來，市住建部門將繼續以“1+N”政策體系為抓手，深入推進各項政策落地見效，高質量推進老舊小區改造，為居民群眾創造高品質生活空間。

文、圖/廣州日報·新花城記者李天研 通訊員穗建