花310萬元竟買到“兇宅”，買房者怒告對方獲判賠15萬元

不久前，南京的姚某夫婦從他人手中買下一套房屋，卻在收房當天從周圍鄰居那里得知這竟是一套發生過自殺事件的“兇宅”。姚某為此將原房主訴至法院，要求對方賠償違約金62萬元。

12月21日，揚子晚報紫牛新聞記者從南京市中級人民法院了解到該案的最終判決結果，該院二審維持了由房屋賣方賠償原告損失15萬元的一審判決結果。承辦法官表示，基于我國民法確立的誠實信用原則，房屋賣方應主動核實并告知可能會對交易產生重大影響的“兇宅”情況，本案被告的行為屬于違約。

【資料圖】

收房時得知竟是“兇宅”，起訴索賠62萬元

姚某夫婦想購買一套房屋改善居住條件，兩人看中權某名下的一套房屋。2021年4月，雙方簽訂房屋買賣合同。合同約定，購房款310萬元，交付的房屋內不得存在他殺、自殺、自然死亡等事件；如有違約，按標的額的20%承擔違約責任。原告按期支付全部購房款后，辦理了過戶手續。

收房當天，姚某夫婦通過周圍鄰居了解到，該房屋在15年前發生過自殺事件，而被告在購房前并未向原告披露過該情況。姚某認為，權某的行為有違誠信，存在明顯違約，于是訴至法院，要求權某支付違約金62萬元。

權某辯稱，案涉房屋是其從他人處購買，且自己在房屋內居住多年，對于自殺事件并不知情；“兇宅”概念僅是原告的心理因素使然，案涉房屋不存在任何質量問題，也不影響實際居住使用，且已過戶完成。權某請求法院駁回對方的訴訟請求。

法院：應承擔違約責任，酌定判賠15萬元

鼓樓法院一審認為，雙方合同約定，原告要求被告出售的房屋不存在自殺、他殺等情形。被告作為房屋的賣方，應當向買方如實告知房屋的實際狀況和相關信息。

而在原告已明確提出上述要求的情況下，不論被告對該信息是否了解，被告都應當積極核實了解相關情況并如實告知原告。被告未能核實了解，出售的房屋確實存在自殺的情形，違反了雙方約定，應承擔相應的違約責任。

法院認為，基于我國社會的傳統習俗，使用者往往會因房屋內發生過自殺案件而產生消極心理影響，且部分購房者不愿意購買發生過自殺事件的房屋，導致此類房屋交易價格受到相應折貶。本案中，原告并無證據證明房屋的貶損金額，其主張的62萬元違約金過分高于其實際損失，應予以酌減。

綜合房屋內發生自殺事件的時間、房屋使用情況、被告的過錯程度、房屋成交價格及成交后的價格變動等因素，鼓樓法院一審酌定被告賠償原告損失15萬元。姚某不服提起上訴，南京市中級人民法院二審駁回上訴，維持了原判決。

法官：賣方應主動核實并告知“兇宅”情況

該案是一起涉及“兇宅”的二手房交易糾紛。該案一審承辦法官李彭介紹，“兇宅”一般是指發生兇殺、自殺等非自然死亡事件的房舍，具有“兇宅”特性的房屋雖然不影響居住功能，但會對購買者居住心理產生消極影響，客觀上也會影響房屋的交易價值。

“根據《民法典》規定，處理民事糾紛，法律沒有規定的，可以適用習慣。‘兇宅’雖非法律術語，但‘兇宅’客觀上產生消極影響可以理解為一種社會公眾的習慣，故不應簡單視為‘迷信’思想予以否認。”他表示。

李彭表示，誠實信用原則是我國民法確立的基本原則之一，基于該原則的要求，賣方應主動核實并告知可能會對交易產生重大影響的“兇宅”情況。本案中，被告權某的行為明顯違反了合同約定，屬于違約行為。綜合案件情況并權衡各種因素后判決被告支付一定金額的違約金，體現了司法對房產市場交易秩序的維護，對誠實信用和公序良俗原則的關注。

在二手房交易中，賣方應本著誠信原則，如實披露房屋的真實信息。而買方也要謹慎行之，可進行實地勘察，也可向物業公司、周圍鄰居等了解房屋相關情況。同時，買賣雙方應在房屋買賣合同中就“兇宅”等相關情形進行約定，并附加違約條款。

通訊員 寧法宣 揚子晚報/紫牛新聞記者 萬承源

校對 陶善工