浙江改造老舊小區 物業服務與管理也不落下

近日，浙江省住房和城鄉建設廳印發《關于加強和改進城鎮老舊小區物業管理工作的指導意見》，推進建立老舊小區長效管理機制。

具體要如何加強和改進老舊小區物業管理工作呢?

實現物業管理覆蓋

老舊小區改造后，有條件的老舊小區應在街道、社區組織協調、指導下，由業主及時依法選聘物業服務企業，實施專業化物業管理。

暫不具備條件的小區，由街道辦事處牽頭征求業主意見，可通過社區托管、社會組織代管、居民自管等方式，實現物業管理覆蓋。

鼓勵以街道或市(縣、區)為單位，成立或明確國有物業企業進行托底有償服務，實現老舊小區物業服務全覆蓋。

有條件的市(縣、區)可給予財政補貼等方式，鼓勵品牌物業服務企業管理老舊小區，切實推進老舊小區實現同步改造提升、同步服務提升。

推動業主大會等規范運作

推動業主大會、業主委員會規范運作，確保業主大會、業主委員會議事等程序有章可循;推動業主委員會從“不作為、亂作為”到“有序自治”的轉變。鼓勵業主積極參與小區管理各項事務，依法維護自身合法權益。

強化業主委員會信息公開，定期公布小區公共收益、經費開支、維修資金使用等事項。業主委員會作出違反法律法規和議事規則的決定，街道應當責令限期整改，拒不整改的撤銷其決定，應公告全體業主。對不作為、亂作為的業主委員會，可暫由居民委員會代為履職并由街道組織換屆改選。加大對業主委員會委員收受賄賂、職務侵占等違法犯罪行為查處力度，對違規違紀的黨員委員給予黨紀處分。

完善物業服務標準規范

對改造后的老舊小區嚴格執行物業管理制度，按照“優質優價、質價相符”原則，完善物業服務標準規范，明確服務最低要求。對物業服務收費達到最低物業收費標準的老舊小區，各地可按有關規定給予補助。補助資金專項用于小區公共部位、共用設施設備維修。

規范物業服務運作機制

市、縣物業主管部門要會同有關部門，建立健全老舊小區物業服務合同備案、項目經理備案和項目招投標等制度。推行業主大會成立后通過公開招投標方式選聘物業服務企業。配合街道組織相關部門、單位和業主代表開展物業承接查驗和項目交接查驗，并公開查驗結果。

拓展專項維修資金籌措渠道

結合老舊小區改造，各地應探索實施維修資金的補建、續籌工作。未設立專項維修資金的老舊小區，應在老舊小區改造方案中明確籌集專項維修資金的措施。有條件的市、縣可推行專項維修資金“即交即用即補”機制;在老舊小區改造中，對涉及業主承擔部分費用可以納入維修資金使用范圍。逐步擴大老舊小區專項維修資金交繳覆蓋面，為老舊小區改造后實施長效管理提供資金保障。

提升專項維修資金使用效率

優化維修資金使用流程，簡化申請材料，縮短審核時限，及時撥付資金。建立緊急維修事項清單，除消防、電梯等重大安全事項以外，對于外立面脫落，屋面、外墻滲漏，排水、排污設施堵塞、破損，圍墻、道路坍塌等危及公共安全或嚴重影響業主正常居住使用等緊急情形時，業主委員會可直接申請使用維修資金。

加強小區物業費和經營性收益管理

業主應按照物業服務合同的約定或老舊小區規定標準按時足額繳納物業服務費。老舊小區改造可以拓展停車位、經營用房、廣告點位等出租收入渠道，所得收益，用于補充物業服務費或彌補維修資金不足。

整合使用老舊小區公共管理經費

針對未實施專業化物業管理的老舊小區，城市政府要研究整合公共管理經費使用，將原由街道承擔的綠化、保潔、公共設施維護等工作，可打包交由物業服務企業提供服務，并按照一定標準向居民收取相應費用，改善老舊小區綜合管理水平。各地要建立健全保障性住房和老舊普通住宅小區物業服務補助機制，對承接的物業服務企業給予財政資金補助支持。

老舊小區改造中增設物業用房

老舊小區改造中應增設一定面積的物業辦公用房和物業經營用房。實現硬件改造和軟性服務的同步提升，改造完成即引入專業物業服務，并將能否落實長效物業服務作為老舊小區綜合提升改造的考核成效之一。

加快物業智慧信息系統覆蓋老舊小區

各地物業主管部門要加快推進物業管理的智能化、信息化建設，落實工作經費，建設開發物業管理服務、經營性收益公開等信息化平臺。以打造智慧物業為平臺，構建數字化物業管理體系，實現服務覆蓋老舊小區。