恒大處置223項低收益物業 以銷售回款補充流動資金

在“高增長、控規模、降負債”發展戰略指引下，恒大集團今年試圖通過沖擊8000億銷售規模，以銷售回款補充流動資金(該公司上半年銷售回款率為89%)。

而除此之外，恒大最近就祭出一份針對商業板塊的套現方案。

具體而言，恒大打算集中出售旗下全國范圍內部分面積1000平方米以上的物業。涉及深圳、四川、云南、重慶、珠三角23個區域，111個城市共233個寫字樓、酒店、商鋪等非核心業務資產。

仔細觀察曝光的出售清單，可以發現在223個項目中不少是恒大早期，如2015年集中收購的一批物業。當年，恒大斥巨資將張松橋(中渝置地)、鄭裕彤(新世界集團)及劉鑾雄(華人置業)等“大D會”成員在內地開發的項目盡收囊中，如今又計劃套現撤出。

其中，2015年6月，恒大宣布接手中渝置地持有的一家重慶房地產公司92%股權及相關貸款。資料顯示，該企業在重慶擁有總建筑面積約342萬平方米住宅、各類商業、酒店的已竣工物業或發展中項目。

而在恒大此次要出售的4個重慶區域項目內，能考究到的中渝置地資產包項目就有重慶恒大中渝廣場。

該項目曾用名為中渝國際都會，其商業部分擁有約60萬平方米總建筑面積，包括面積16.3萬平方米的4棟寫字樓，4棟公寓面積約10萬平方米，1個面積約5萬平方米的酒店，及1個8萬平方米的購物中心。目前擺在名單上的是寫字樓部分。

1個月后，2015年7月，恒大又以65億港元代價收購華人置業名下愛美高集團，位于成都的西錦城、都匯華庭和華置廣場3個住宅及商業辦公樓項目。

從劉鑾雄手中接盤的資產中，西錦城和華置廣場兩個項目也被列入最新的出售名單。華置·西錦城案名更新為成都恒大西錦城，要出售的物業類型為商鋪。華置廣場最新案名為成都恒大廣場，要出售的物業類型為寫字樓與酒店。

2015年12月，恒大再分兩次以總代價339億元收購新世界中國在北京、上海、青島、成都、貴陽、武漢、海口、惠州的9個地產項目，總建筑面積超過1200萬平方米。

當中，海口恒大美麗沙(原海口新世界美麗沙)大盤、成都恒大天府半島(原新世界雙流縣河畔項目，恒大現持60%股權)亦出現在最新名單上，兩個項目均將出售旗下的購物中心部分。

除上述“大D會”成員的項目外，恒大此次亦推出了不少重點區域的重點項目。但值得注意的是這些項目的住宅或公寓部分大多都已售罄或處于“尾盤在售”狀態，只剩下寫字樓或購物中心在運營或散售。

例如，恒大在新總部所在地深圳南山后海恒大天璟，它由一棟兩座超高層塔樓組成，總建筑面積15.12萬平方米。恒大龍崗城市之光項目目前公寓產品已售完，此次要出清寫字樓。

同時，恒大也將海南海花島的3座酒店：雙塔酒店、歐堡酒店、七星半島酒店和一個會議中心打上待售標簽。

海花島是恒大近年來公開宣傳最為強勁的文旅大盤。據了解，這個宣稱總投資超1600億的“世界旅游島”原計劃在今年全面開業，但目前就傳出要出售部分業態物業。

另一方面，恒大還打算出售位于三亞和博鰲的兩家國際醫院。而兩家醫院曾是恒大此前為進軍大健康領域的重點培育的醫療項目。

“這屬于正常的出售行為。“據接近恒大方面人士解釋，這批223個項目此前一直有零零散散去銷售，此次集中推出，“系希望通過專業團隊去推薦銷售”。

追溯過往，恒大曾在2014年提出要參考萬達集團，打造“千億規模”商業版圖，當時恒大集團全年合約銷售只有1315.1億元。后來，依靠“快周轉”規模化加速擴張的方法，恒大在住宅物業發展方面獨領風騷。

后來經歷轉型壓力，但據恒大2019年提出的方針：“恒大是以地產為基礎，文化、旅游、健康為兩翼，汽車為龍頭的產業格局。”本來希望倚重的商業項目正被邊緣化，它們逐漸被視為非核心資產。

事實上，根據年報，恒大旗下投資物業的表現一直不算理想。

資料顯示，在許家印充分展露商業地產雄心的2014年，恒大自持的投資物業賬面總值619億元，全年商業物業租金收入卻只錄得1.44億元。翌年，恒大投資物業賬面總值增加至971億元，當年租金收入只有2.41億元。

數據來源：恒大披露，觀點指數整理

而到2019年，恒大已竣工的投資物業價值已經超過1400億元，包括建筑面積約895萬平方米的居住社區商業裙樓、寫字樓及約36.3萬個車位。但全年下來只產生了13億的租金收入，收益率不到1%。即使算上公平價值收益的15.2億元，也是寥寥無幾。

不過，就算是低效的資產，恒大過去也有利用投資物業重估收益調節利潤的歷史。2015年恒大就通過一系列操作，將物業公平價值收益提升到128.59億元，而隨后這一數字就開始逐年下降，2016年就暴跌至51.24億元。

恒大也有利用投資物業用作貸款抵押物以獲取融資，或直接當作底層資產發行專項支持計劃。

資料顯示，2018年11月，恒大就曾利用上面提到的重慶中渝廣場，發行12.1億元ABS“海通-華泰資管-中渝廣場物業資產支持專項計劃”。截至2019年12月31日，有價值97.86億元的投資物業已就恒大的借款，質押為抵押品。

只是，如今恒大對這些投資物業采取了更直接的套現方式。