老房漏雨維修難卡在哪兒？該如何破解？

北京已進入“七下八上”主汛期。除了河道湖泊防汛工作要萬無一失外，與居民生活息息相關的，恐怕還有房子會不會漏雨、有沒有積水路段造成出行困難等“關鍵小事”。記者在采訪中了解到，一些小區長期存在漏雨問題，但往往又因樓齡不夠“老”，難以被納入老舊小區改造的范圍。想要大修，資金就成了擺在物業和業主面前最大的問題。此外，一些老樓因為要動用公共維修基金，沒有達到三分之二業主同意的“硬性”要求，導致無法順利使用這筆錢修繕房屋。老樓漏雨維修難，問題卡在了哪兒?又該如何破解?記者對此展開調查。

遭遇：剛裝好的老房漏雨了

難題：缺維修金物業犯難

“房子剛裝修完，人還沒搬回來住，臥室的吊頂就已經被雨水泡得發黃了。再這樣下去，不知道剛裝修完的房子還能撐多久。”家住石景山區模式口西里小區的居民侯女士焦急地向本報反映，她家的房子半個月前剛剛完成刷漆涂墻，這周去開窗散味時，發現屋內吊頂已被雨水滲透。

侯女士住的房子位于模式口西里小區40號樓頂層。老樓高六層，沒有電梯，在盯了兩個月的裝修、搬進家具家電后，記者見到侯女士和她的母親時，兩個人看起來都十分疲憊。侯女士說，老房的裝修從設計到選材，她都親自參與其中，如今裝修接近尾聲，唯一令她煩惱的就是屋頂遲遲無法解決的漏雨問題。

侯女士家的臥室在陽面，靠近屋門一側的房頂與墻面夾角處，剛經過粉刷并安裝了石膏線的墻面，就已出現了肉眼可見的水印。其中一截石膏線都被滲入墻體的雨水泡得泛了黃。

其實，漏雨的情況已經伴隨了這棟老樓多年。侯女士說，此前屋里有四五個點位經常漏雨。去年，她曾向物業進行過報修。在今年裝修前，為了防止新裝的房子再度出現漏雨的情況，侯女士特地找到物業，希望對方能在裝修正式開始前對屋頂漏雨處進行修補。沒想到的是，當裝修接近尾聲，侯女士家的屋頂還是漏雨了。

打開大門，來到侯女士家門外的樓道，記者發現這里漏雨的痕跡更加明顯，情況也嚴重得多。順著侯女士家的屋門向外，漏雨的痕跡一直漫延到了對門居民的家門口。屋頂處的墻皮在雨水的浸泡下已經脫落，周圍的墻壁上，一些地方也被泡出了淡黃色的水痕。

讓40號樓的業主們無奈的是，模式口西里小區前些年曾進行過老舊小區改造，屋頂防水也在此前的改造過程中進行了重新鋪設。但是，由于40號樓建成于1992年，建成時間晚于1990年，因此并未被納入此前的老樓改造范圍內。

雖然只小了“兩歲”，但40號樓的樓房整體狀況卻不盡如人意。通過觀察記者發現，與一些經過改造的居民樓相比，40號樓樓頂的防水層已經老化泛黃，部分區域存在開裂。其他改造過的居民樓，其頂層房檐的部位已經被防水層全部包裹在內，而40號樓的頂層房檐，仍完全暴露在外。

針對40號樓頂層存在的漏雨問題，記者聯系到了負責該小區管理的首華物業模式口項目部。工作人員表示，得知侯女士家的情況后，已第一時間派人入戶查看，維修人員對樓頂可能存在的漏雨區域進行了緊急修補，盡可能避免后續降雨對居民造成影響。

下一步，物業項目部還計劃對侯女士家的樓頂進行大修。目前，大修的計劃已經上報，待后續得到批復后就可修復。不過，盡管是大修，但計劃維修的范圍也僅限于侯女士家及樓道公共區域所對應的樓頂位置。工作人員坦言，防水大修所需材料的成本大約在每平方米160元至170元之間，單以物業一家的能力很難進行更大規模的修繕工程。“雨季已經來臨，除了侯女士家外，我們也接到了其他居民反映漏雨的報修。目前，維修人員已經全部入戶查看，并做了應急維修。從12345熱線等渠道反饋的相關問題我們也會在第一時間進行回訪和聯系。”

遭遇：漏雨困擾老人一年了

難題：公維基金用不了

“辦法想了很多，最終還是卡在了產權單位上!”朝陽區華威西里33號樓居民闞先生向12345市民服務熱線反映，他的母親住在該樓頂層，房屋漏雨問題已經困擾了老人至少一年。老人年事已高，每每漏雨，不管白天、半夜都要盯著清理積水，實在吃不消。為解決房屋漏雨問題，屬地街道辦事處和闞先生本人都付出了很多努力，想了很多辦法，但目前公維基金無法動用成了一道跨不過去的“坎兒”。

“水是從廚房的墻壁上流下來的，不管大雨小雨都會漏。”闞先生告訴記者，因為廚房有吊頂，具體漏水點是哪里目前還不清楚，只是一下起雨來，廚房的墻壁都會嚴重滲水。

闞先生的母親平日獨自在家，每每下雨，老人都要拿著抹布在廚房守著，若半夜突然下雨沒盯住，天亮時廚房就成了“水簾洞”，“水順著灶臺流得滿地都是，這讓老人很發愁。”闞先生說，據他了解，該樓頂層住戶多家都出現過類似問題。

“我本來是想自己來修的。”為解決房屋漏雨問題，闞先生曾找過很多部門，提出過由自己出維修物料等相關費用，只要有部門能派出工人來就可以，屬地街道也想方設法幫他聯系有資質的施工單位。但經專業人員鑒定發現，只維修闞先生家的屋頂可能無法完全解決問題，最根本的解決辦法，是要給老樓的樓頂整體重做防水。

“所以這個‘坎兒’就很難繞過去了。”闞先生無奈地說，重做防水就需要動用該樓的公共維修基金，其中就要涉及產權單位的問題。

為協調產權單位，屬地街道辦事處作了大量努力。記者從屬地潘家園街道了解到，闞先生的母親買房入住時，已向產權單位繳納公共維修基金，她從2019年7月便開始反映自家廚房漏雨的問題。接到老人的訴求，社區工作人員王書華、李春成第一時間入戶核實，并證實了老人所反映的情況。

針對此問題，屬地街道、社區工作人員曾多次與該樓產權單位聯系，其中通過電話、面談等方式進行了多次溝通協調。但產權單位房管科負責人表示，按照相關規定，動用公共維修基金要有超過三分之二的本樓業主同意，但截至目前，居民同意比例尚未達標，所以，無法使用公共維修基金做樓頂防水修繕。產權單位也無其他資金進行修繕，造成此問題至今未能解決。

潘家園街道工作人員表示，下一步，屬地街道將繼續聯系該樓產權單位，通過發函等多種方式進行溝通，督促其履行產權單位職責，并做好居民的解釋工作。

律師支招

居民樓房頂漏雨，需要動用公共維修基金，需經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且總人數三分之二以上的業主同意，如不能獲得其他業主支持，這一問題是否真的無解?北京安里律師事務所包華律師告訴記者，啟用公維基金在特殊情況下是有“綠色通道”可走的，房屋專項維修資金申請使用分為一般使用程序和應急使用程序，其中以下五種緊急情況可以啟用維修基金：電梯故障經有關部門確定危及人身安全的;外墻墻面有脫落危險、屋頂滲漏等嚴重影響房屋使用和安全的;排水管道堵塞、漏水影響正常使用的;消防設施損壞，消防部門出具整改通知書的;危及房屋使用安全、影響業主正常生活的其他緊急情況。

“能否行得通，還是在人。”包華認為，即使有“綠色通道”可走，但真正實施起來也是有著一套程序，需要相關部門、責任單位去持續推動。其中，物業服務企業或相關業主可提出使用建議;再經房屋所在地街道辦事處核實;到區房屋專項維修資金管理機構辦理備案;市房屋專項維修資金管理機構通知銀行劃撥資金。如果認為施工費用過高，可以委托專業中介機構對工程造價進行審核，費用計入維修和更新、改造成本。

包華說，在最新的《北京市物業管理辦法》當中有明確依據，關于公房專項維修資金歸集，原產權的售房單位其實還是有責任的。公共維修基金不足的情況下，一般由原公房售房單位和業主共同補足，有了資金以后再去做維修方案，接著做具體維修工作，這個流程是可以走得通的。（記者 陳圣禹 景一鳴 ）