北京樓市映射全國(guó)面貌 唯地段論未來(lái)或許不通了

截止到7月21日，北京已經(jīng)連續(xù)16天沒(méi)有新增本地確診病例，疫情逐漸趨于穩(wěn)定。但由于政策、城鎮(zhèn)化率、人口等多方面原因，市場(chǎng)反應(yīng)依然比較冷。

所謂一葉知秋，北京一地的情況也能映射出全國(guó)的樓市面貌。隨著因城施策和各地區(qū)人口、經(jīng)濟(jì)分化發(fā)展，未來(lái)全國(guó)各地樓市可能呈現(xiàn)出越發(fā)明顯的分化發(fā)展趨勢(shì)。

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7月20日，北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)公布了今年上半年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。上半年，北京全市商品房銷(xiāo)售面積為296.3萬(wàn)平方米，同比減少23.6%。其中，住宅銷(xiāo)售面積為213.1萬(wàn)平方米，驟降35.4%。

新房方面，今年上半年北京全市房屋竣工面積為238.8萬(wàn)平方米，同比下降1.3%。其中，住宅竣工面積為117.1萬(wàn)平方米，下降13.4%。

數(shù)據(jù)大幅下挫，主要是因?yàn)榻衲晟习肽杲?jīng)濟(jì)受到疫情嚴(yán)重影響。特別是北京，春節(jié)期間的疫情再疊加近期的新發(fā)地疫情，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重影響，很多人取消或延后了置業(yè)需求。

雪上加霜的是，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金也大幅減少。

北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：今年上半年，北京全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為2163.4億元，同比減少20.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款為653.3億元，同比減少20.9%;自籌資金為461.6億元，同比減少22.8%;定金及預(yù)收款為836.5億元，下降21.3%。

房地產(chǎn)是眾所周知的資金密集型產(chǎn)業(yè)，受疫情影響，眾多房企在建項(xiàng)目停工，售樓處關(guān)閉，銷(xiāo)售自然大受影響。在到位資金銳減的情況下，近期房企們還紛紛遭遇債券償還期臨近的窘迫。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年6-12月到期的內(nèi)地房企美元債共計(jì)64只，合計(jì)204.37億美元。其中，6月、8月、11月到期債券居多。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月份房企將有32筆債券到期，金額共計(jì)554.84億元，環(huán)比大幅上漲91%。

眾多房企為了償還債券壓力山大，資金相當(dāng)緊張，這自然會(huì)影響到日后的拍地和新房建設(shè)。

就北京來(lái)說(shuō)，因?yàn)橐咔槠陂g北京小區(qū)實(shí)行嚴(yán)格的封閉管理，中介自然無(wú)法帶看，對(duì)二手房交易影響很大。二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下降，目前價(jià)位是近1年來(lái)的低點(diǎn)。7月北京二手房均價(jià)58111 元/m²，同比2019年同期下跌3.25%。

如果你是剛需，現(xiàn)在其實(shí)可以出手了。目前北京疫情已經(jīng)穩(wěn)定，價(jià)格也較低。

7月20日公布了7月的LPR利率，不出所料地沒(méi)有變化——1年期LPR報(bào)3.85%，5年期以上LPR報(bào)4.65%，均與上月持平。近4個(gè)月LPR利率始終未變，說(shuō)明利率已經(jīng)比較穩(wěn)定了，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，也是心定的時(shí)候了。

02

按常理看，北京基本面好，住房供應(yīng)少，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，新房房?jī)r(jià)應(yīng)該走慢牛上漲。可是北京房?jī)r(jià)未來(lái)大漲的可能性其實(shí)并沒(méi)那么大。站長(zhǎng)下面就綜合分析一下：

城鎮(zhèn)化是國(guó)家現(xiàn)代化的重要標(biāo)志，也是我國(guó)最大的內(nèi)需潛力和發(fā)展動(dòng)能所在。

2019年末，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口84843萬(wàn)人，占總?cè)丝诒戎貫?0.60%。不過(guò)我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)如巨艦前行，不同區(qū)域發(fā)展差異較大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京2019年城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到86.6%，遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)時(shí)全國(guó)平均的60.60%城鎮(zhèn)化率。

也就是說(shuō)，北京2019年就已經(jīng)達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化水平。因?yàn)槿丝谔啵咏柡停a(chǎn)生了交通擁堵等問(wèn)題，多年前北京就采取了各種嚴(yán)格政策“優(yōu)化人口”。比如城六區(qū)商品交易市場(chǎng)疏解、工業(yè)企業(yè)調(diào)整退出、高校外遷、棚改、騰退簡(jiǎn)易樓等，以此疏解人口。

根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》的要求，北京市常住人口規(guī)模在2020年將控制在2300萬(wàn)人以?xún)?nèi)，2020年以后長(zhǎng)期穩(wěn)定在這一水平。

《北京市2019年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示。2019年末北京市常住人口2153.6萬(wàn)人，比2018年末減少了0.6萬(wàn)人。

近幾年北京對(duì)人口調(diào)控的大趨勢(shì)很明顯——嚴(yán)控增量、疏解存量、疏堵結(jié)合。

判斷樓市的未來(lái)有一句經(jīng)典名言，即：“短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”。在過(guò)去20年里，房?jī)r(jià)一路狂飆，一個(gè)重要原因就是城市化，大量農(nóng)村人口進(jìn)城，小城人口往大城跑，所以大城市房?jī)r(jià)迅速高漲。

為什么我們說(shuō)現(xiàn)在很多城市的房?jī)r(jià)還沒(méi)到頂?關(guān)鍵原因很簡(jiǎn)單，就是因?yàn)檫@些城市資源豐富，吸引人口持續(xù)凈流入。有人流入的地方就有住房需求，人口越多需求越旺，所以由此判斷房?jī)r(jià)還要漲。

至于北京，未來(lái)房?jī)r(jià)基本已經(jīng)穩(wěn)了，個(gè)別區(qū)域小漲可以，但投資并不建議。

北京城鎮(zhèn)化率已經(jīng)較高，房?jī)r(jià)也已經(jīng)很高了。作為首都，又是“房住不炒”政策落實(shí)的重點(diǎn)城市，政策自然嚴(yán)格。可以說(shuō)，在北京，買(mǎi)房難度、上本地車(chē)牌難度，在全國(guó)居前。現(xiàn)在北京的人口增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如粵港澳大灣區(qū)的二線城市，如惠州、東莞等城市。

相比一線城市，很多二三線城市買(mǎi)房成本低，政策相對(duì)寬松，產(chǎn)業(yè)也不錯(cuò)，能持續(xù)吸引人口流入，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

2020年7月8日，廣深兩大都市圈的城市名單出爐。深圳、東莞、惠州、河源和汕尾被列入“深圳都市圈”。惠州在承接粵港澳大灣區(qū)的紅利外，還將享受深圳都市圈的輻射影響，未來(lái)可期。

在深圳限購(gòu)政策深化的背景下，作為少數(shù)不限購(gòu)的城市之一，惠州擁有11346平方公里的土地面積，生態(tài)資源非常好。

房?jī)r(jià)方面，和東莞全面進(jìn)入“3萬(wàn)時(shí)代”不同，惠州很多地區(qū)的房?jī)r(jià)還是“1萬(wàn)時(shí)代”。相比于深圳、北京動(dòng)輒百萬(wàn)級(jí)別的首付，惠州的上車(chē)門(mén)檻簡(jiǎn)直不要太低。而且惠州樓市供應(yīng)量大，可選擇的樓盤(pán)很多。

在惠州買(mǎi)房，首選臨深、有地鐵規(guī)劃的區(qū)域，例如緊緊挨著坪山的惠陽(yáng)。其次看產(chǎn)品質(zhì)量和學(xué)區(qū)，買(mǎi)房時(shí)一定要仔細(xì)考察片區(qū)規(guī)劃和樓盤(pán)品質(zhì)。

結(jié)論

中國(guó)房地產(chǎn)浩浩蕩蕩二十余載，幾番浮沉。

城鎮(zhèn)化初期，由于資源極度稀缺，城市中的房子便成了居民享有優(yōu)質(zhì)社會(huì)資源的砝碼，由此衍生出房子的金融屬性。

此后，人們選房不再以房子自身為主，而是更著重于投資。誰(shuí)把房子買(mǎi)在了好位置，就能共享城市發(fā)展紅利，躺在床上賺到盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。所以，李嘉誠(chéng)的唯地段論才成了近20年來(lái)坊間口口相傳的寶典。

不過(guò)現(xiàn)在形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了變化，不少城市的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過(guò)60%，處于城鎮(zhèn)化率中后期，人口和經(jīng)濟(jì)才是當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展的核心動(dòng)力。

此時(shí)再想買(mǎi)房，更應(yīng)該比過(guò)去多一些理性才行。