旭輝集團(tuán)業(yè)績(jī)虛胖 規(guī)模與利潤(rùn)難以平衡

素有“合作之王”之稱(chēng)的旭輝集團(tuán)控股(集團(tuán))有限公司(00884.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“旭輝集團(tuán)”)，正在陷入規(guī)模與利潤(rùn)難以平衡的尷尬境地。

數(shù)據(jù)顯示，從2016年的530億元，一躍到2019年的2006億元，銷(xiāo)售規(guī)模迅猛擴(kuò)張的旭輝集團(tuán)，其同期凈利潤(rùn)只增加了36.29億元，也即在旭輝規(guī)模增長(zhǎng)近4倍的同時(shí)，其凈利潤(rùn)僅實(shí)現(xiàn)2.29倍的增長(zhǎng)。

除了規(guī)模與利潤(rùn)難以匹配的尷尬外，旭輝集團(tuán)近年來(lái)的負(fù)債規(guī)模也呈現(xiàn)出快速增加的趨勢(shì)，Wind數(shù)據(jù)顯示，其負(fù)債總額從2017年的1174.87億元，迅速增加到2019年的2554.84億元，與此同時(shí)，其融資利率亦呈現(xiàn)走高趨勢(shì)。

盡管如此，旭輝集團(tuán)當(dāng)下仍在持續(xù)拿地，最近的一例則是成為廈門(mén)單價(jià)地王，6月12日，旭輝集團(tuán)以 29.35 億元、溢價(jià) 26.51%競(jìng)得廈門(mén)市湖里區(qū)五緣灣片區(qū)地塊，引發(fā)外界廣泛關(guān)注。

對(duì)此，旭輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者稱(chēng)，廈門(mén)該地塊的后續(xù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃將根據(jù)拍地條件和實(shí)際情況開(kāi)展，其同時(shí)回復(fù)稱(chēng)，“面對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)，公司將維持一個(gè)適當(dāng)、合理的土地儲(chǔ)備規(guī)模， 以滿足公司未來(lái) 2~3年的發(fā)展需求，并繼續(xù)加大多元化拿地的力度，進(jìn)一步降低拿地成本”。

業(yè)績(jī)虛胖

年報(bào)顯示，2019年旭輝集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2006億元，較上年同期增長(zhǎng)32%，順利邁入2000億元陣營(yíng)。

近年來(lái)，旭輝集團(tuán)的規(guī)模增速大幅攀升。數(shù)據(jù)顯示，2016年~2019年，旭輝全年銷(xiāo)售額分別為530億元、1040億元、1520億元及2006億元。根據(jù)克而瑞《2019年1~12月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜》，2019年旭輝集團(tuán)全口徑銷(xiāo)售金額位列排行榜第15位。

事實(shí)上，旭輝集團(tuán)對(duì)于規(guī)模的野心不止于此。公開(kāi)資料顯示，2017年7月，處于500億元規(guī)模臺(tái)階上的旭輝曾發(fā)布“二五戰(zhàn)略”規(guī)劃，即在過(guò)去5年實(shí)現(xiàn)了500億元規(guī)模后，旭輝在下一個(gè)5年要實(shí)現(xiàn)3000億元銷(xiāo)售規(guī)模。

不過(guò)，與快速擴(kuò)張規(guī)模相對(duì)應(yīng)的是旭輝集團(tuán)增速放緩的銷(xiāo)售利潤(rùn)。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年~2019年，旭輝集團(tuán)的銷(xiāo)售利潤(rùn)則分別只有28.08億元、48.28億元、54.09億元和64.37億元。

此外，2017年~2019年，旭輝集團(tuán)凈利率分別為19.32%、16.8%及16.51%;毛利率為27.09%、25.05%及25.11%。與2017年相比，近年來(lái)旭輝集團(tuán)凈利率和毛利率均呈現(xiàn)不同程度的下滑。

億翰智庫(kù)首席研究員張化東告訴記者，這種現(xiàn)象跟旭輝在戰(zhàn)略上的定位是相關(guān)的。

“旭輝在戰(zhàn)略上一直是一個(gè)比較開(kāi)放的心態(tài)，特別是跟別的企業(yè)的合作，無(wú)論其占多少股份，甚至是一些小股操盤(pán)的項(xiàng)目，其都愿意去參與，只要這個(gè)項(xiàng)目能夠體現(xiàn)出它本身的價(jià)值。所以其規(guī)模增速較快，而這也實(shí)際上造成了旭輝利潤(rùn)方面的增速?zèng)]有銷(xiāo)售方面的增速快。”張化東進(jìn)一步解釋稱(chēng)。

事實(shí)上，“合作擴(kuò)張”一直是旭輝集團(tuán)銷(xiāo)售額快速增長(zhǎng)的核心。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，旭輝年度銷(xiāo)售額突破1000億元的2017年，公司權(quán)益占比從3年前的77%迅速下滑至不到53%，這也導(dǎo)致了公司陷入“增收不增利”的尷尬境地。

某行業(yè)資深人士向記者表示，從整個(gè)行業(yè)來(lái)講，企業(yè)盈利能力的確是在下滑，這是需要注意的一個(gè)內(nèi)容。同時(shí)，從實(shí)際過(guò)程中來(lái)講，類(lèi)似企業(yè)如果盈利水平上不去，對(duì)上市公司來(lái)講肯定是不利的。

“旭輝為了達(dá)到千億元以上的目標(biāo)，最近幾年擴(kuò)張還是蠻厲害的。權(quán)益占比低就說(shuō)明其不僅自己拿地，也跟人家合作操盤(pán)。所以在這種情況下，它擴(kuò)張的確蠻厲害的，但是可能遇到了一個(gè)短期的擴(kuò)張瓶頸。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示。

盧文曦直言，企業(yè)在擴(kuò)張過(guò)程中要兼顧利潤(rùn)和銷(xiāo)售，這里面有一個(gè)平衡點(diǎn)，不可能兩者完全兼顧，“你要過(guò)多地追求高周轉(zhuǎn)，那你對(duì)利潤(rùn)肯定要舍棄一點(diǎn)”。

對(duì)于業(yè)績(jī)發(fā)展相關(guān)問(wèn)題，6月18日，旭輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)記者采訪表示，2019 年，公司實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)69.03億元，同比增長(zhǎng)24.7%;毛利率及核心凈利潤(rùn)率分別為30.0%及 12.6%;核心平均股本回報(bào)率為24.8%，各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)均處于行業(yè)同規(guī)模房企較好水平。

同時(shí)，2019年全年新增土儲(chǔ)權(quán)益比重提升至65%。2020年開(kāi)年以來(lái)，公司繼續(xù)加大多元 化拿地力度，有效提升新增土儲(chǔ)的權(quán)益比重，根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)拿地權(quán)益都會(huì)放在68%~70%， 從而帶動(dòng)2021年、2022年合約銷(xiāo)售權(quán)益比達(dá)到60%、65%。

負(fù)債攀高

盡管陷入“增收不增利”的尷尬境地，旭輝集團(tuán)并未放慢規(guī)模擴(kuò)張的步伐。公開(kāi)資料顯示，自2020年開(kāi)年以來(lái)，旭輝集團(tuán)仍然在持續(xù)拿地，最新的一例則是在廈門(mén)。

6月12日，旭輝集團(tuán)以成交價(jià)29.35億元競(jìng)得廈門(mén)市湖里區(qū)06-08五緣灣片區(qū)高林中路與高林南路交叉口西南側(cè)地塊，折合樓面價(jià)50603元/㎡，溢價(jià)率26.51%，廈門(mén)新的樓面價(jià)地王由此誕生。

中指研究院發(fā)表的《2020年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，旭輝集團(tuán)以240億元的拿地金額位列第14位，碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)等皆在其身后。

對(duì)此，旭輝集團(tuán)回復(fù)稱(chēng)，其并沒(méi)有加快拿地節(jié)奏，一直以來(lái)，旭輝的土地投資都強(qiáng)調(diào)“以收定支，嚴(yán)控負(fù)債”的策略，今年以來(lái)更是以“穩(wěn)”為主，體現(xiàn)出“多元化，低溢價(jià)，高權(quán)益”的拿地特征。

在規(guī)模進(jìn)階的訴求下，旭輝集團(tuán)的負(fù)債規(guī)模也一路走高，Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年~2019年，其負(fù)債總額分別為1174.87億元、1916.15億元、2554.84億元，同期資產(chǎn)負(fù)債率為77.42%、79.49%、79.17%，此外，旭輝集團(tuán)最新年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其目前尚未償還的借款總額也高達(dá) 1036.99 億元，較上年同期增長(zhǎng)33.18%。

旭輝集團(tuán)對(duì)此回復(fù)稱(chēng)，“公司債務(wù)總額隨資產(chǎn)規(guī)模、企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)合理增加”，截至2019 年末，其凈負(fù)債率 68.5%，較2019 年中期下降1 個(gè)百分點(diǎn)，屬于同規(guī)模房企低位，其同時(shí)表示，“同期億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)2019年典型的 50 家大中型上市房企平均凈負(fù)債率為 91%”。

此外，旭輝集團(tuán)的加權(quán)平均融資成本也在走高，2017~2019年間，旭輝集團(tuán)的3 年融資成本依次為5.2%、5.8%和 6.0%，而據(jù)億翰智庫(kù)此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)中位于TOP11-20區(qū)位間的房企2019年平均融資成本為5.77%。

對(duì)此，旭輝集團(tuán)回復(fù)稱(chēng)，其“2019年的平均融資成本為6.0%，維持行業(yè)低位”，且今年以來(lái)處于持續(xù)下行區(qū)間，“大大低于克而瑞所監(jiān)測(cè)80家房企7.47%的平均融資成本”。

而盧文曦對(duì)此直言，旭輝融資成本走高，一方面跟快速擴(kuò)張有關(guān)，如此“負(fù)債肯定會(huì)上升，導(dǎo)致大家也會(huì)對(duì)你抱有一個(gè)疑慮，是不是真的有能力還”，另一方面，盧文曦認(rèn)為融資利率整體是走高的，“只有真正是在這個(gè)第一集團(tuán)里邊的那種企業(yè)，可能才會(huì)有一個(gè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較優(yōu)厚的利率”。

“這也是一個(gè)制約它利潤(rùn)增加的一個(gè)因素，”盧文曦解釋稱(chēng)，融資成本走高，反過(guò)來(lái)也會(huì)導(dǎo)致其銷(xiāo)售利潤(rùn)進(jìn)一步減少。

值得注意的是，被利潤(rùn)水平“困擾”的旭輝，或正通過(guò)舊改等渠道尋求更高的利潤(rùn)。

6月9日，旭輝集團(tuán)與珠海丹田集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，據(jù)悉，雙方主要以珠海寧堂村等多個(gè)舊村改造、城市更新項(xiàng)目為起點(diǎn)，在房地產(chǎn)等領(lǐng)域展開(kāi)深度合作，而“舊改”二字亦被林中在2019年的公開(kāi)場(chǎng)合多次提及，旭輝控股CEO林峰也曾表示，“雖然舊改的周期長(zhǎng)，但最后產(chǎn)生的利潤(rùn)也更高”。

旭輝集團(tuán)對(duì)此表示，2019 年新增貨值中，其通過(guò)舊城改造等多元化手段獲取的占總土儲(chǔ)的 33%，未來(lái)逐步提升至 50%，多元化拿地是有效提升土儲(chǔ)的權(quán)益比重、降低土地成本的方式之一，確保公司未來(lái)幾年毛利率、凈利率的穩(wěn)定。

而行業(yè)人士則認(rèn)為，舊改雖是當(dāng)前的新風(fēng)口，但舊改涉及到拆遷等一系列問(wèn)題，此外，舊改項(xiàng)目多面臨開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、占用資金大等問(wèn)題，“整個(gè)周期不確定因素可能會(huì)比較多”。

“舊改項(xiàng)目對(duì)于團(tuán)隊(duì)要求較高，并且獲取周期通常較長(zhǎng)，這與旭輝集團(tuán)奉行的‘長(zhǎng)期主義’更為匹配，”旭輝同時(shí)回復(fù)稱(chēng)，“舊改項(xiàng)目可通過(guò)合理的規(guī)劃，將對(duì)公司的資金占用控制在合理的水平”，“有信心在參與的舊改項(xiàng)目中控制成本，釋放長(zhǎng)期利潤(rùn)”。