疫情給北京樓市潑冰水 樓市走向有變

今年5月份和6月初，北京樓市非常火熱，成交量大增。就在大眾認(rèn)為北京樓市開始復(fù)蘇的時候，6月北京新發(fā)地突然傳出疫情，局勢驟然緊張，大眾談疫情色變，給樓市潑了一大盆冷水。

因?yàn)槲磥硪咔楹徒?jīng)濟(jì)存在很大不確定性，樓市自然也受到影響，市場趨勢出現(xiàn)變化。5月大反彈

5月時，疫情帶來的波動逐漸平息，北京樓市就像皇城根的溫度，一下變得火熱火熱的。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月北京新房網(wǎng)簽4172套，環(huán)比上漲34%，同比上漲31%，是近10個月來的最高成交數(shù)據(jù)。

二手房方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月北京全市二手房網(wǎng)簽量約1.61萬套，成交量環(huán)比增長22.5%，同比增長17.2%。

京城成交量之所以如此火爆，一方面是因?yàn)?月疫情得到了有效控制，北京各企業(yè)復(fù)工率達(dá)到99.7%，經(jīng)濟(jì)在逐漸恢復(fù)。另一方面是因?yàn)?月勞動節(jié)假期看房量增加和西城區(qū)學(xué)區(qū)房新政帶來的末班車效應(yīng)，讓置業(yè)需求在5月集中釋放。

6月遇大冷

樓市的景氣并未持續(xù)多久，就迎來了北京近期這波突發(fā)疫情。

6月16日0時至24時，北京新增報(bào)告本地確診病例31例，疫情應(yīng)急響應(yīng)級別由三級調(diào)至二級，成為目前國內(nèi)唯一一個二級應(yīng)急響應(yīng)級別的地區(qū)。6月16日晚，北京市召開疫情防控新聞發(fā)布會，鼓勵公司居家辦公，遠(yuǎn)程辦公。

在這種形勢下，即使官方不要求關(guān)閉售樓處，去售樓處看房的人肯定也會大幅度減少。疫情擴(kuò)散宛如冰水，把樓市澆得那叫一個涼。

6月16日，朝陽區(qū)發(fā)布通知，暫停了梧桐灣嘉苑共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的選房活動。該項(xiàng)目本是2019年12月啟動申購，由于疫情的影響，今年5月才舉行公開搖號。該項(xiàng)目原計(jì)劃于6月15至29日開展選房。但隨著北京疫情防控措施全面升級，未來何時啟動選房無法確定。

其實(shí)，梧桐灣嘉苑共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目只是市場的一個縮影。不僅新房，二手房也受到了嚴(yán)重影響。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月上半月，北京二手房市場真實(shí)成交為8500套，低于5月上半月的1.1萬套，市場已經(jīng)出現(xiàn)了高位回落。

目前北京二手房價(jià)格也有所下降，安居客數(shù)據(jù)顯示，今年6月北京二手房均價(jià)為57947元/m²，環(huán)比下跌0.69%，同比2019年下跌3.65%。

二手房價(jià)格回落，一個原因是隨著西城學(xué)區(qū)房落戶時間點(diǎn)臨近，趕不上進(jìn)度的消費(fèi)者取消了置業(yè)計(jì)劃，導(dǎo)致二手房成交量下滑。另一個原因是受北京疫情影響，小區(qū)又實(shí)行了封閉管制，自然會影響到近期二手房的帶看。從趨勢看，北京二手房市場近期有望大幅降溫，部分購買力或?qū)⑥D(zhuǎn)向新房。

供應(yīng)方面，可能是很多開發(fā)商看見5月成交量高，樓市開始復(fù)蘇了，都想著趕緊上市回款，導(dǎo)致6月北京樓市供應(yīng)量大增。毅家之言數(shù)據(jù)顯示，今年6月第一周北京有7盤預(yù)售，4139套新房火線入市，單周供應(yīng)量超過4月整月。

除了已經(jīng)上市的樓盤以外，其實(shí)還有更多樓盤在等待上市。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，6月北京市住建委還壓著將近2.5萬套新房預(yù)售證。

走量成主流

近期原本在看二手房的陳女士對站長表示，因?yàn)槭赘犊畈欢啵薪榻?jīng)紀(jì)人為她提供了一些將于近期開盤的限競房供選擇。看過幾個項(xiàng)目后，陳女士表示挺動心的，認(rèn)為買老舊小區(qū)不如買新房性價(jià)比更高。

事實(shí)上，市場上和陳女士抱有同樣選擇的大有人在，很多人本來打算買二手房，但兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)又轉(zhuǎn)向了新房。因?yàn)樾路渴袌鲩_發(fā)商統(tǒng)一定價(jià)，不像二手房市場需要和中介、業(yè)主反復(fù)溝通斡旋。

未來隨著更多優(yōu)質(zhì)新盤集中入市，預(yù)計(jì)會進(jìn)一步稀釋北京二手房的交易量，畢竟人都有喜新厭舊的心理。

不過站長要提醒大家，新房的情況也不是很樂觀，或?qū)⒊霈F(xiàn)冷熱分化的現(xiàn)象。因?yàn)檎畬φ{(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的決心很大，購房杠桿被嚴(yán)格限制，未來政策面放松的可能性較小。個別地方會有熱銷盤，但不會是普遍現(xiàn)象。

比如今年6月第一個周末開盤的京能電建洺悅灣，最終成交617套，去化率近50%，成交金額達(dá)到31億元。長安九里首開240套房源，500多人線上搶房，只用了14分36秒就全部售罄，最終成交20.29億元;長安九里旁邊的中海長安云尚，88平方米和115平方米的戶型全部賣光，銷售金額達(dá)到18.5億元。

為什么這些樓盤銷售如此火爆?其實(shí)原因和以前站長介紹的深圳、杭州個別紅盤一樣，京能電建洺悅灣和周邊的二手房價(jià)格全面倒掛。京能電建洺悅灣限價(jià)為54715元/平方米，但周邊朗潤園二期成交價(jià)已經(jīng)超過了每平米6萬元，買到基本就能賺到。而且京能電建洺悅灣戶型偏小，總房價(jià)卡在了北京的“普宅”線上，消費(fèi)者可享受到更大的房貸額度，更容易上車。

長安九里火爆是因?yàn)殚_發(fā)商讓出了部分利潤，該地塊土拍的樓面價(jià)為4.4萬元/平米，按照行業(yè)慣例毛估，商品房最終售價(jià)一般是樓面價(jià)的2倍左右。但長安九里精裝修后單價(jià)在7.1萬元/平米左右，與同類型項(xiàng)目相比相對便宜，所以認(rèn)購量也很高。

現(xiàn)在的市場形勢已經(jīng)變了，在房住不炒和嚴(yán)格監(jiān)管的壓力下，現(xiàn)在已經(jīng)不再是像以前深圳為代表的千萬豪宅日清、百萬喝茶費(fèi)、分批入市擠牙膏獲取暴利的時代。但是讓利走量的市場空間依然很大，房子作為剛需產(chǎn)品只要價(jià)格合適，依然有市場。

結(jié)語

需要指出的是，北京低價(jià)房畢竟只是少部分，更多的還是一些成交艱難、去化緩慢的滯銷盤。特別是地段不好、定位有偏差、產(chǎn)品力比較弱的樓盤，未來開發(fā)商面臨的壓力將更大。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金62654億元，同比下降6.1%，降幅比1-4月份收窄了4.3個百分點(diǎn)。為了現(xiàn)金流，可能會有更多房企對新房實(shí)行讓利促銷，以實(shí)現(xiàn)資金回籠。對于剛需來說，撿漏的機(jī)會依然有，可以密切關(guān)注，以免錯過低價(jià)上車的時機(jī)。

中國生物官方微博消息，6月16日，國藥集團(tuán)旗下中國生物武漢生物制品研究所研制的新冠病毒滅活疫苗Ⅰ/Ⅱ期臨床試驗(yàn)盲態(tài)審核暨階段性揭盲會在北京、河南兩地同步舉行。揭盲結(jié)果顯示，中和抗體陽轉(zhuǎn)率100%。這意味著，全球首個新冠滅活疫苗所有受試者全部產(chǎn)生抗體。

疫情終將結(jié)束，正常的生活遲早會回歸，這也意味著我們要把目標(biāo)放長遠(yuǎn)。

從長期看，北京樓市依然有一定的上漲潛力，畢竟首都的配套是獨(dú)一無二的稀缺資源。教育方面，全國排名第一和第二的清華大學(xué)和北京大學(xué)均在北京。醫(yī)療方面，全國百強(qiáng)醫(yī)院綜合排名中，北京一個城市就擁有22個席位，以至于有很多人進(jìn)京只為看病，眾多專家號一號難求。

近期疫情反反復(fù)復(fù)，樓市起起伏伏。預(yù)計(jì)“疫情”“防控”“封閉管理”這些關(guān)鍵詞，還會在我們的日常生活中持續(xù)一段時間。

從時間點(diǎn)看，6月份對于房企來說是半年業(yè)績考核時間，需要沖刺。為了增加回款速度，未來或?qū)⒂懈喾科髧L試讓利促銷，為消費(fèi)者帶來更實(shí)惠的房子。

存量市場疊加疫情，催生了現(xiàn)金為王的時代，導(dǎo)致市場競爭越發(fā)白熱化。

誰無暴風(fēng)勁雨時，守得云開見月明。