小梁薄板房屋改造進展如何？物業管理怎么完善？上海市房管局回應熱點

保障性租賃住房如何加大建設供應力度？采取哪些措施穩定住房租金水平？加裝電梯和“兩舊一村”改造如何提速？物業管理服務怎么進一步完善……

上海市房管局局長王楨 曲大鵬 攝

4月21日，上海市房管局局長王楨在做客“2023上海民生訪談”節目時，回應了市民關注的多個熱點問題。

(資料圖片僅供參考)

今年新增建設籌措保障性租賃住房7.5萬套（間）

今年，上海計劃安排新增建設籌措保障性租賃住房7.5萬套（間），并根據項目建設推進情況，力爭新增供應6萬套（間）。同時，還將在保障性租賃住房中打造一批宿舍型“新時代城市建設管理者之家”示范項目，首批計劃推出5000張床位。

王楨介紹，今年，上海市房管局將按照市委市政府的要求，將工作重點放在加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，增存并進、建管并重，統籌推進、扎實做好房管領域穩增長、調結構、惠民生、促發展、防風險各項工作，著力推動住房工作有效提升和量的合理增長。

根據規劃，“十四五”期間，全市新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到同期新增住房供應總量的40%以上；到“十四五”期末，全市累計建設籌措保障性租賃住房總量達到60萬套（間）以上，其中形成供應40萬套（間）左右，全面健全完善“一張床、一間房、一套房”的多層次供應體系，加快緩解新市民、青年人的住房困難。

王楨介紹說，回顧2021年和2022年，保障性租賃住房工作重在建設籌措，兩年時間完成新增建設籌措24.8萬套（間），2023年既要重建設，也要重供應。

今年，上海將繼續加大建設籌措和供應力度。隨著建設籌措的推進，保障性租賃住房的上市供應步伐也正在逐步加快。目前，在“隨申辦”-“我要租房”應用平臺中已有14個新建成的項目、約1.6萬套房源正在向社會供應，很多青年人已在平臺上提交了申請。

經梳理分析，這些房源的申請對象，40周歲以下占比接近90%（具體為87%）；35周歲以下占比接近四分之三（具體為74%），新市民占比為90%，82%的有長期穩定就業崗位，81%為單身人士。

“總體上看，上海市的保障性租賃住房申請對象呈現出年齡結構輕、新市民比重大、就業穩定等顯著特征，與上海市保障性租賃住房制度定位和發展要求相適應，與政策導向一致。”王楨說。

他還透露，今年二季度，全市預計還將有1萬套左右新建類保障性租賃住房集中上市供應，中心城區、近郊區、遠郊區都有。屆時，上海市的保障性租賃住房無論是區位、價格，還是品質、戶型等都將更豐富，新市民、青年人可以有更多更符合自己需要的選擇。

此外，今年，上海還計劃在保障性租賃住房中打造一批宿舍型“新時代城市建設管理者之家”示范項目，為城市建設運行的一線務工人員提供更多低租金、可負擔的以“一張床”為主的保障性租賃住房產品，首批計劃推出5000張床位，相關工作也在積極推進中。

將采取三方面措施保持住房租金水平穩定

住房租金直接關系到租房群眾的居住成本和生活水平，一直備受市民關注。

“近年來，上海市住房租賃市場總體平穩。”王楨介紹說，為保持上海市住房租金水平穩定，在《價格法》的總體框架下，結合《上海市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）的實施，上海市將從三方面采取措施：

一是發揮保障性租賃住房的“穩定器”作用，明確保障性租賃住房租金應當低于同地段同品質市場化租金水平，租金在市場化租金九折以下，年度漲幅不高于同期市場化租金漲幅且不高于5%。同時向社會公示，引導市場化出租人合理定價。

二是嚴禁住房租賃企業、房地產經紀機構捏造散布漲價信息，哄抬價格，并通過加大查處力度和行業自律予以約束。

三是建立住房租賃價格監測預警機制，《條例》中明確規定，在住房租金顯著上漲或可能顯著上漲的特定情況下，明確市政府可依法采取漲價申報、限定租金或租金漲幅等價格干預措施。

將租賃管理納入社會治理體系

2月1日起，《條例》正式實施。王楨介紹，本次立法堅持問題導向，著眼實際問題，突出住房租賃的民生屬性，構建供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃體系，滿足超大城市居民多層次的居住需求。在立法過程中，主要有三個方面的考慮。

一是規范租賃行為。對居民“手拉手”交易的住房租賃形式，通過明確出租要求和標準，平衡租賃當事人權利義務關系等措施，引導當事人自我規范、自我約束；對通過房地產經紀機構掛牌出租、住房租賃企業代理經租和集中式租賃住房出租三種形式，強調規范管理，建立從主體備案、實名從業、房源核驗、登記備案到資金監管，以及相關禁止性規定等全過程監管制度，進一步完善市場規則。

二是市場、保障協同發展。加強前瞻性系統性謀劃，在促進住房租賃市場平穩健康發展的同時，聚焦加快發展保障性租賃住房，確定制度定位，編制專項規劃，明確建設和管理要求，充分發揮保障性租賃住房在整個住房租賃體系中的示范引領作用。

三是將租賃管理納入社會治理體系。在明晰市、區相關部門職責的同時，針對基層治理中存在的薄弱環節和空白點，以及街鎮在日常管理中碰到的困難和問題，建立健全市區統籌、條塊結合、街鎮負責、居村協助、行業自律的住房租賃治理機制，強化市、區、街鎮、居村四級聯動，多元共治形成合力，進一步提升基層治理效能。

首次將群租寫入地方性立法

對于群租行為，《條例》在總結近年來上海市群租治理經驗做法的基礎上，首次將群租寫入地方性立法，多管齊下，力求進一步提升群租治理效能。

一是明確群租認定標準，對政府規章提出的最小出租單位、不得單獨出租的非居住空間、每個房間的居住人數限制和人均居住面積等標準，做了相應優化完善，上升到地方性立法。

二是優化群租執法流程，針對群眾反映強烈的問題，一經發現的群租案件可直接處罰，提高執法效率，并加大處罰力度，將罰款從原來最高10萬元，提高到最高20萬元。

三是突出轉租重點監管，針對實踐中“二房東”群租較為突出的問題，明確個人以營利為目的轉租房屋達到規定數量，從事住房租賃經營活動的，應當依法辦理市場主體登記，違反規定將予以處罰。

四是落實屬地治理責任，要求街道辦事處、鄉鎮人民政府定期組織排查群租隱患，發現存在違法情形的，應當督促整改，及時依法啟動執法程序，必要時通過聯合執法等方式開展整治。

上海將依托城市精細化管理機制，會同相關部門，抓緊研究制訂進一步做好上海市群租綜合治理工作的方案，出臺加強上海市個人住房轉租管理的文件，加大對基層群租治理工作的指導、督促和支撐力度。

“群租問題事實上也反映出上海市住房租賃市場供應結構有待進一步改善，在治理過程中，我們將堅持疏堵結合。”王楨說，一方面，大力推進保障性租賃住房發展；另一方面，規范推行代理經租“N+1”模式，嚴格監管住房租賃企業開展代理經租業務，推動違法群租向規范合租轉變。

2027年底，小梁薄板房屋改造全面完成

今年，上海市房管局計劃實施不成套職工住宅改造28萬平方米，其中含小梁薄板房屋約12萬平方米，截止到3月底，已經啟動實施4.5萬平方米，接下來將錨定年度目標任務，力爭舊住房成套改造穩中有進、進中向好。

當前，“兩舊一村”改造工作全面提速，時間緊、任務重。根據工作目標，到2025年底，小梁薄板房屋改造基本完成；到2027年底，小梁薄板房屋改造全面完成，不成套里弄房屋改造加快推進；到2032年底，不成套職工住宅改造全面完成，不成套里弄房屋、公寓、花園住宅改造取得顯著成效。

改造方式方面，上海將結合區域規劃、區域功能、保留保護價值甄別、不成套舊住房分布等情況，采取拆除重建、原址改建、置換、等多種改造方式，實施舊住房成套改造的同時，也同步推進小區整體改造提升。資金保障方面，優化市級補助資金結構，向成套改造項目傾斜。積極支持各區申請地方政府債券，千方百計拓寬資金渠道，保障改造項目加快推進。

目前，上海還有“城中村”點位近700余個，涉及11萬戶左右。這些“城中村”房屋設施老舊，基礎設施薄弱，公共安全隱患突出，村民的改造愿望迫切。下一步，市房管局將圍繞“提速、擴容、增效”6個字的工作方針，促進“城中村”改造可持續發展。

根據規劃，到2025年底，中心城區周邊“城中村”改造項目全面啟動；到2027年底，中心城區周邊“城中村”改造項目全面完成，五個新城等重點區域“城中村”改造規模化推進，同步推進實施規劃拔點、環境綜合整治；到2032年底，“城中村”改造項目全面完成。其中，今年“城中村”改造的目標任務是：新啟動“城中村”改造項目10個，改造老舊村（居）民房屋不少于130萬平方米，受益村（居）民不少于4000戶。

在全面梳理分析基礎上，上海市房管局將因地制宜，分類推進，多途徑改造“城中村”。第一類是通過“城中村”項目實施整體改造的約200余個點位，可組合成約70個改造項目，涉及農戶約2.6萬戶；第二類是通過規劃拔點的約400余個點位，涉及農戶約6萬戶；第三類是通過環境綜合整治的100余個點位，涉及農戶約2.5萬戶。

在改造過程中，將堅持區域更新和成片改造，將“城中村”改造與新城建設、歷史文化名鎮名村保護、鄉村振興等工作結合，通過全方位的綜合改造，實現居住環境、空間形態、功能開發、社會管理、產業發展、歷史文化傳承的綜合提升效應。

今年老舊小區加裝電梯將完工3000臺

既有多層住宅加裝電梯，是解決“懸空老人”出行難題、提升人民群眾居住幸福指數的民生大事、關鍵小事。市委市政府高度重視這項工作，市相關部門持續完善意愿征詢、規劃管理、方案設計、行政審批、管線遷移、資金扶持等配套措施，努力推動全市電梯加裝速度質量雙提升，歷年累計完工投入運行4397臺，圓了很多居民的“加梯夢”。

今年，市委、市政府明確加梯完工3000臺，相比2022年，總體目標任務數量提升了50%。截至3月底，已實現加梯完工646臺，占比20%，達到預期目標。

上海市房管局圍繞年度加裝3000臺的目標，進一步加強系統謀劃，持續優化方式方法。

一是進一步加強質量安全管理。做好加梯前房屋本體檢查檢測，加強房屋安全性論證，把好項目“前期啟動關”；電梯井基礎采用樁基礎，盡量減小加裝電梯部分的沉降，使得房屋本體與加裝電梯部分沉降保持基本一致；房屋本體與加裝電梯之間采用柔性連接的方式，不承受兩者差異沉降可能產生的豎向力，確保房屋與加裝電梯的使用安全。

二是進一步加快項目推進。探索研究管線遷移包干制，將加梯涉及的電力、燃氣、通信配套納入包干內容，通過同步踏勘、同步改造、同步推進，進一步加快施工進度；將加裝電梯與老舊小區改造有機結合，通過“修繕+加梯”的方式，在老舊小區更新改造中給加裝電梯預留空間或推動整小區規模化加裝電梯。

三是進一步推動加梯攻堅。為了更好推進加梯工作，上海市房管局要求各區、各街鎮在全市開展加裝電梯可行性評估，分為A類適合加裝、B類較難加裝和C類不適合加裝。對于A類，市房管局正加快推進，剩下未啟動的多數為B類和C類，對于此類加梯項目，市房管局會同相關部門逐步攻堅，讓更多居民能夠盡快實現“加梯夢”。

規范物業管理服務，完善業主自治

住宅小區的物業管理，也是廣大市民非常關心的一個問題。

“我們對去年12345熱線涉及小區治理的投訴情況進行了分析，涉及物業服務不規范的投訴約占40%，涉及業主自我管理矛盾的投訴約占10%。”王楨說，上述問題事關社區和諧與老百姓的切身利益，社會關注度高，既有物業服務合同履行不規范的因素，又有維修資金、公共收益、業委會工作經費使用不透明的問題。對此，上海市房管局擬通過規范合同履行、強化自治建設，提升服務質量，防范矛盾糾紛。

針對物業服務不規范的問題，上海將著力做好“五個抓實”：一是抓實明明白白消費。修訂前期物業服務合同和物業服務合同示范文本，在全市推行實施，并推進合同網簽備案。

二是抓實履約質量評價。由行業協會組織專家組，采用飛行檢查模式，既“挑刺”又“找茬”，查找問題不足，提出改進建議。目前已經對180個小區進行了評價，今年將再選擇100個小區進行抽查。

三是抓實日常監督管理，今年一季度，市、區房管部門和街鎮累計檢查住宅小區7.5萬余次，開具各類問題整改單800多張。

四是抓實企業信用監管，今年年初，修訂了物業公司和項目經理信用信息制度，將涉及安全方面行政處罰、違法犯罪的8個行為，列入特別嚴重失信行為范圍；將公共收益未按規定入賬公示、違規拆分使用維修資金等17個行為，列入較嚴重失信行為范圍。今年一季度對21家物業公司和23名項目經理進行了記分處理。

五是抓實前期公共收益入賬，業主大會成立之前的小區公共收益，一直由物業代收代管，管理不透明。去年，制定了前期物業代收代管期間公共收益管理制度，指導各區局開立了前期物業管理公共收益子賬戶，引入了第三方代理記賬，將前期公共收益由區局統一管理。2022年全市前期物業管理小區公共收益入賬金額共1.94億元。今年，還將進一步加大監管力度。

針對業委會運作不規范的問題，上海將落實維修資金審價審核制度，由審價單位對使用維修資金超過5萬元的小區維修改造工程進行工程審價。同時，落實業委會審計制度，審計結果向業主公開，目前正研究制定審計規程，明確重點審什么、報告寫什么，審計結果要讓業主看得到、看得清、看得懂。

此外，還落實業委會規范化運作評價制度，今年還將修訂業主大會議事規則示范文本，明確業委會應定期向居民區黨組織匯報日常工作，業委會根據業主大會授權決定重大事項前，要主動向居民區黨組織、居委會報告。