車位能否對應一票？南京一小區(qū)更換物業(yè)引發(fā)表決權官司

南京某小區(qū)業(yè)主大會通過表決發(fā)布不予續(xù)聘原物業(yè)的公告，一名業(yè)主認為表決遺漏了734戶專有車位業(yè)主的表決票，訴至法院要求撤銷該業(yè)主大會的決議和決定。1月31日，揚子晚報紫牛新聞記者從南京市中級人民法院獲悉該案的二審判決結果，該院作出改判，最終駁回了該業(yè)主的訴訟請求。?

法官表示，最高人民法院司法解釋和《江蘇省物業(yè)管理條例》對該問題作出了規(guī)定。若擁有專有車位的業(yè)主具有兩票表決權，將有可能出現(xiàn)表決權集中于部分業(yè)主的情況，極易侵犯其他業(yè)主的權益。

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事件：是否續(xù)聘原物業(yè)投票，表決結果遭質疑

李某是南京某小區(qū)的業(yè)主。2021年初，該小區(qū)選舉產生新一屆業(yè)主委員會，同年5月，當?shù)亟值擂k事處向業(yè)主委員會頒發(fā)《南京市基層民間組織備案證》，對業(yè)主委員會進行備案。

2021年9月,業(yè)主委員會發(fā)布《某小區(qū)2021年第一次業(yè)主大會臨時會議公告》，決定召開業(yè)主大會臨時會議，就“是否同意按原物業(yè)服務合同續(xù)聘南京某物業(yè)管理有限公司”“修訂業(yè)主大會議事規(guī)則”進行表決。

一個月后，業(yè)主大會召開并就相關事項進行表決。同日，業(yè)主委員會發(fā)布《某小區(qū)2021年第一次業(yè)主大會臨時會議表決結果的公告》。公告載明，該小區(qū)具有表決權戶數(shù)為1600戶，專有部分面積155495=平方米。本次業(yè)主大會會議有效參與表決票1151張，投票占比71.94%，有效參與表決面積115255平方米，面積占比74.12%。

有效表決票的數(shù)據統(tǒng)計顯示，關于是否同意按原物業(yè)服務合同續(xù)聘南京某物業(yè)管理有限公司，選擇“不同意續(xù)聘并授權業(yè)主委員會開展業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)”的戶數(shù)864戶，戶數(shù)占比75.07%；面積86419.33平方米，面積占比74.98%。關于修訂業(yè)主大會議事規(guī)則，選擇“同意”的戶數(shù)1031戶，戶數(shù)占比89.57%；面積102157.65平方米，面積占比88.64%。

當月，業(yè)主委員會發(fā)布《關于某小區(qū)擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的公告》，以2021年第一次業(yè)主大會臨時會議“不同意續(xù)聘，并授權業(yè)主委員會開展業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)”已達法定票數(shù)的要求，業(yè)主委員會會議決定啟動業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的程序。

李某對表決結果存在異議，于是將該小區(qū)業(yè)主委員會訴至法院。

焦點：專有車位業(yè)主應否再得一張表決票？

李某認為，該小區(qū)的《議事規(guī)則》中明確規(guī)定，業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量進行計算，一個專有部分按照一人計算，總人數(shù)按照專有部分的數(shù)量統(tǒng)計總和進行計算。李某稱，業(yè)主委員會確認的具有表決權的戶數(shù)為1600戶，遺漏了734戶專有車位業(yè)主的表決票人數(shù)，該遺漏實質上導致參加本次業(yè)主大會的業(yè)主人數(shù)沒有達到法律規(guī)定的三分之二的專有面積的業(yè)主人數(shù)。

因此，他請求法院撤銷該業(yè)主大會的決議和決定。

業(yè)主委員會則辯稱，根據《最高人民法院<關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>》和《江蘇省物業(yè)管理條例》，業(yè)主委員會無需就專有車位發(fā)放表決票，并將專有車位戶數(shù)統(tǒng)計入表決票數(shù)，故請求法院駁回李某的訴請。

一審法院經審理作出判決，撤銷某業(yè)主委員會公告的表決結果。業(yè)委會發(fā)布《關于某小區(qū)擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的公告》決定啟動業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的程序，該決定因缺乏相應的前提條件，應一并予以撤銷。

對此，業(yè)主委員會不服，上訴至南京中院。

法院：僅有一票表決權，否則將降低代表性

二審承辦法官介紹，該案二審的爭議焦點在于，既有住宅又有專有車位的業(yè)主是否享有兩票表決權？

對此，南京中院認為，根據當事人陳述，該小區(qū)擁有專有車位的用戶基本為該小區(qū)業(yè)主。故本案中若將案涉《議事規(guī)則》中“一個專有部分按一人計算”理解為擁有車位的住宅用戶按兩人計算，則一戶享有兩票表決權，違反上述司法解釋，亦不符合《江蘇省物業(yè)管理條例》關于同一買受人擁有一個以上專有部分的按照一人計算的規(guī)定。

同時，根據該小區(qū)擁有業(yè)主1600戶、專有車位734個的實情，若擁有車位的業(yè)主具有兩票表決權，將有可能出現(xiàn)表決權集中于部分業(yè)主的情況，降低小區(qū)業(yè)主表決的代表性，極易出現(xiàn)侵犯其他業(yè)主權益的情形。

綜上，南京中院二審作出改判，駁回了李某的全部訴訟請求。

揚子晚報/紫牛新聞記者 萬承源

校對 陶善工