近兩三年內房價將維持高位盤整：大跌極少可能大漲動力不足

9月7日，中國社會科學院生態文明研究所與社會科學文獻出版社聯合發布《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.17(2020)》指出，綜合各種相關因素分析，近兩三年內中國房價總體上將維持高位盤整態勢。

“除少數三、四線城市和個別地段、個別樓盤外，整體上的房價大漲大落都是小概率事件。新冠肺炎疫情對2020年住房交易會有短期影響，對房價總體走勢影響則是極小概率。”

為什么房價將維持高位盤整?

藍皮書給出的理由是：

其一，房價大跌極少可能。中國住房市場需求依然旺盛，城市人口增加的基本居住需求、市民改善性的居住需求和危舊房改造升級需求三者疊加效應依然繼續，住房供給不能滿足居住需求的總體態勢不可能在短期內有根本改觀。這是雖然有歷史上最嚴厲的房地產調控，最近三年全國商品房成交均價仍有7.6%增速的根本原因所在。

其二，房價大漲缺少動力支持。從現實來看，中國房價已在高位，大漲之后要有一個喘息期，繼續快速上漲既乏力，又將面臨較高的市場風險。從中央的決策意愿來看，近期國家控制房價大漲的決心不會變，對房地產調控從緊的政策方向也不會變。隨著多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的全面落實，樓市需求壓力將有所減輕，房價大漲也會失去動力。

其三，防范房價大跌風險。雖然中國房地產調控的決策思維慣性依然強烈，但調控目標由控制房價過快上漲和去庫存轉向為穩地價、穩房價、穩預期表明，房地產調控政策正在向著與客觀規律相吻合的方向邁進。

為何“穩房價”會有不同解讀?

藍皮書指出，房價停止不動是穩定，但計入物價上漲因素等于房價相對下降。房價上下小幅波動也是穩定。若房價上升速度低于人均可支配收入增長和國民經濟發展，也可視為穩定，因為居民購房支付能力在相對增強。

房價上升速度高于人均可支配收入增長和國民經濟發展，短期發生應保持定力，靜觀其變，要更多地通過市場力量進行調節;多年連續發生則應保持警惕，力求避免。

房地產政策面臨四點轉變

2019年中央經濟工作會議明確，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。根據中央經濟工作會議的精神，實際上在保障房、老舊小區改造和租賃住房等方面會形成各類新的支持政策。

藍皮書指出，房地產政策面臨四點轉變：

第一，住房供應體系從“重市場”到“重保障”。在“房住不炒”的背景下，我國住房供應體系也發生了明顯變化，從重市場端轉為市場、保障并重，租購并舉的住房供應體系和多層次、多渠道、多元化的住房保障體系逐漸成型。2020年住房保障建設的力度不會放松。一些人口凈流入量大的城市保障類住房需加大供應量，同時，保障性住房后續管理需要進一步加強和規范。

第二，住房保障體系從“棚改”到“舊改”。大規模棚改是導致2016年以來的房地產價格快速上漲的一個重要因素。到2020年，基本完成現有的城鎮棚戶區、城中村和危房改造。用“舊改”取代“棚改”，吸引社會資本進入，將會在一定程度上降低成本提高效率，尤其是可以在一定程度上降低地方政府的財政壓力，還能在一定程度上提升實體制造業的發展。

“2020年老舊小區改造的力度明顯會強化，各大城市也將繼續加大試點和對標桿項目推廣的力度，包括電梯加裝、停車位設置、管道改造等領域會形成很多新的投資機會。相關的配套政策也會跟進，如公積金提取、財政補貼等內容。”

第三，租賃市場體系從“規范發展”到“租賃住房”。雖然2019年租賃市場的發展面臨很多問題，但是預計2020年依然會發力，這和租售并舉的發展目標是有關的。

“2019年底的中央經濟工作會議關于發展租賃市場的提法更加具體，提出要大力發展租賃住房，政策目標直接指向這一具體的住房產品。因為只有多渠道擴大租賃住房供給，住房租賃市場才能真正發展起來。那么，未來圍繞發展租賃住房的各種政策創新會不斷推出。預計在土地的供應和保障、產品的創新等方面會有各類新舉措。比如在產品創新領域，包括人才租賃住房、藍領公寓住房等，會成為供給端發力的重點。”

第四，土地市場體系從“改革試點”到“全面推開”。2015年2月27日，十二屆全國人大常委會審議通過《關于授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣(市、區)行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》，2020年3月11日，農業農村部辦公廳發布通知，全面推開農村集體產權制度改革試點。3月12日，國務院發布《關于授權和委托用地審批權的決定》，將農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準，以及試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準。

“房住不炒”“穩房價”依然是市場主線

藍皮書同時指出“房住不炒”“穩房價”依然是市場主線。2020年對于房價的管控依然會繼續，“房住不炒”定位不會改變，房地產調控政策的底線思維是“三穩”(穩地價、穩房價、穩預期)，既不會放水刺激也不會過度收緊。

但是“一城一策”作用有可能會被強化。各地將延續2019年中央“因城施策”號召，政策繼續“雙向調節”操作趨勢。部分熱點城市持續推進限購限售限價政策，維穩房價;部分存在去庫存壓力的城市，則以放寬落戶政策、降低人才購房門檻或提供購房、住房補貼為主，進而達到定向放松的目的。(記者 彭婧如)