社會資本參與面臨困難 老舊小區改造迎來政策風口

近日，河南省政府辦公廳印發了《關于推進城鎮老舊小區改造提質的指導意見》。實際上，各地老舊小區改造的政策熱度在全國范圍內逐步提升。

早在去年10月17日，“兩省七市”就被確定為新一輪全國城鎮老舊小區改造試點省市。不久后，宜昌和寧波啟動了新一輪的城鎮老舊小區改造試點工作。未列入試點城市的地區，也紛紛加入，如北京市出臺了《老舊小區綜合整治工作方案(2018-2020年)》，確定了優先實施的小區范圍以及改造方式。老舊小區改造如今迎來了政策風口。

住建部相關負責人介紹，今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加1倍。“新一輪的對老舊小區的改造并不只是粉刷墻面、添置電梯等單一設備的工作，而是由表及里、從硬件到軟件、從物態換新到生態營造的系統性工程。”這意味著新一輪老舊小區改造更關注民生“痛點”。

國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興測算，老舊小區改造市場空間或達5萬億元。招商證券預計，若按5年改造期計算，預計每年可貢獻1萬多億元投資額。這些改造項目投資周期很短、邊際效益明顯、資金周轉很快、能迅速轉化為消費能力。“老舊小區改造既改善居民居住條件，又擴大內需穩增長，拉動相關產業發展，一舉多得。”

住建部副部長黃艷在解讀老舊小區改造“改什么”“怎么改”“由誰來出錢”時表示，要積極創新城鎮老舊小區改造投融資機制，吸引社會力量參與。

記者調查發現，目前除加裝電梯、配建停車場等項目外，舊房改造大多難以獲得直接經濟效益，社會資本參與仍面臨多重困境。

“老舊小區在軟件方面面臨的可持續性問題更大。”居住在一老舊小區的某業主告訴記者，他所在的老舊小區改造完成后，由于缺乏有效管理，時間一長又回到了以前的狀態。

招商證券研究發展中心房地產行業主管分析師趙可表示，與棚戶區改造相比，舊房改造推動難度較大。“目前我國老舊小區改造資金主要來源仍為財政資金，居民出資意愿低，吸引社會資本參與的收效也不大。”

“這些看似是藍海的領域實際是難啃的硬骨頭，老舊小區物業往往易手頻繁。”北京市一家大型物業公司負責人告訴記者，“許多老舊小區的居民習慣了較低水準物業管理，收繳物業費相對較難。物業難以創收就無法投入更多資源服務業主，形成惡性循環。”

“想吸引社會資本參與老舊小區改造和物業管理，就得讓其有盈利空間。”業內人士指出，要按照“誰投資、誰受益”原則，建立受益者付費機制，培養居民的付費意識。(記者 趙劍影)