廣州：“地鐵盤”到底要怎么選？切忌盲目購置地鐵沿線盤

廣州地鐵的擴張步伐繼續加快，目前在建的已有12條地鐵線路，最快可以建成通車的將是八號線北延線，而這條線的意義是直接打通了白云西北廣袤區域和市中心區的“任督二脈”。截至4月底，地鐵環線十一號線土建工程累計完成3成左右，作為穿過五大中心區域的環線備受市民關注。目前在建的18號線(萬頃沙-廣州東)和22號線(萬頃沙-白鵝潭)是市域快線，分別定位為南北快線和南站快線，為 “Y”形運營的兩條快線，其中，萬頃沙至番禺廣場站區間為共用線。這四條地鐵線路，周圍能稱得上地鐵盤的一手住宅項目就有20多個了。但附近通了地鐵就萬事大吉?那么多地鐵盤到底要怎么選呢?

國務院津貼專家、廣東省城鄉規劃設計院總規劃師、廣州市城市規劃協會副會長馬向明在近日舉行的“新白云·新發展”區域發展研討會上表示，軌道交通只是區域價值構成的一部分。在軌道交通進入大發展階段，地鐵網線連接越來越豐富的情況下，對于物業的選擇需要更加看重綜合素質和配套設施。品實房地產開發有限公司總經理谷林濤表示，他們提出的“同等面積多一房”的設計，就是為了實現高利用率和高附加值。而優質學校配套和軌道交通便利正成為市場的標配，顯然這也將成為置業的新方向。

因此，地鐵線路的不斷延續擴展，自然可以提升整體區域的土地價值，但對于希望跟著地鐵發展的步伐進行置業，又想充分享受到軌道交通紅利的買家，特別是剛需型買家來說，還應更加留意TOD模式打造的大型綜合體項目。TOD模式指以公共交通為導向的綜合發展模式，以站點為中心，以約400~800米為半徑進行高密度開發，形成同時滿足居住、工作、購物、娛樂、出行、休憩等需求的多功能社區。當然，不可能每個站點都進行TOD模式的開發，但選擇新地鐵盤時，還是應綜合考慮這個項目可以給予的各方面資源，附近有地鐵站只是決定置業行為的關鍵因素之一。

地鐵八號線北延段：

新盤集中白云區

光拼地鐵利好還不夠

【沿線新盤】

天譽半島

云湖花城

壹公館

近日，廣州地鐵更新了在建新線的工程進度。目前，八號線北延段土建工程累計完成92%，13座車站主體結構全部封頂。八號線北延段今年內就要開通，線路從文化公園北上，進入同德圍，近期可與一號線在陳家祠、五號線在西村換乘。

地鐵8號線北延線附近新盤新品除個別外，主要集中在白云區范圍內。同福西附近的江景豪宅天譽半島已進入收官階段，只有少量400平方米以上的大戶型單位。最引人關注的新項目是緊鄰亭崗站的品實云湖花城，距離亭崗站地鐵站約400多米。作為白云湖車輛段上蓋物業，項目是由廣州地鐵集團與珠江實業集團雙國企聯手打造的，整個項目有78萬㎡的規模，因此除了軌道交通的便利，配套齊全是它吸引市場關注的最大特點，除了空中風情商業街、電影院、社區醫療中心等商業配套外，還配建有9年一貫制公立中小學以及18班的幼兒園。而從戶型產品來看，品實云湖花城也延續了珠江實業在天河取得銷售成功的“同等面積多一房”的設計，主要推出的是70~140㎡的三到六房， 對于“剛需”買家而言，70㎡可以做到三房， 90㎡有方正四房，對于改善型買家而言，120㎡有舒適五房、140㎡可達到六房的使用空間，高實用率降低了入市總價門檻，很有吸引力。

在石潭和小坪附近，近日，金地仰云的新組團以“壹公館”為名升級亮相，變身為高科技健康復墅，主要推出的是125~138㎡的復式單位。從設計來看，項目特設4.5米抬高，采用一字板式樓設計，主打健康和全屋高配智能化概念。復式四房雙主套的戶型格局，滿足了不同家庭的居住功能需求。值得一提的是，就連園林設計也規劃成創新社交式圈層園林。

地鐵十一號線：

市內環線穿行五大核心區

新盤集中廣鋼新城

【沿線新盤】

廣鋼新城

保利碧桂園公園大道

保利東郡

地鐵十一號線雖然進度還未過半，但因為是市區環線，所以期望值特別高，規劃通車時間為2022年年底。截至2020年4月底，全線土建工程累計完成30%。

地鐵十一號線是廣州地鐵的第一條環線，線路穿過天河區、越秀區、荔灣區、白云區和海珠區五大中心城區，拆遷與建設難度較大，全部為地下站。從線路上看，主要經過的目前一手住宅供應較多的區域，集中在荔灣區廣鋼新城至中山八路一帶，而鶴洞東站所在的廣鋼新城，又是整個荔灣區供貨量最大的板塊。不過，廣鋼新城主要分南區和北區，北區項目距離十一號線站點還有相當的距離。

記者在現場了解到，較為靠近十一號線鶴洞東站的，主要有南區的保利碧桂園公園大道、保利東郡等，近期報價主要在“5字頭”，而且這兩個項目還靠近華南師范大學附屬荔灣小學，再加上南區本身還會有較大型商業配套，可以說，臨近鶴洞東站的幾個住宅項目能滿足“交通、產品、教育和商業配套”多個購買要素。

十八號線、二十二號線：

雙線定位市域快線

剛需大盤、景觀大宅都有

【沿線新盤】

祈福新邨·繽紛匯

星河灣半島

自廣州地鐵三號線開通運營以來，番禺板塊的樓市熱度也就跟著穩步攀升。今年截至4月底，十八號線全線土建工程累計完成57%，二十二號線累計完成43%。據全媒體記者調查，以二手樓價為參考標準，目前番禺板塊非地鐵沿線仍有未破“2字頭”的盤，但接近地鐵沿線區域則有破“3字頭”的盤。業內人士分析，下半年開盤均價為“2字頭”的產品可作為投資置業的優先考慮，尤其針對在珠江新城CBD上班的剛需人群。

十八號線大致呈南北走向，廣州段共設置萬頃沙、橫瀝、番禺廣場、南村萬博、沙溪、石榴崗、琶洲區、冼村、廣州東站9個車站。從長遠規劃來說，該線還有望延伸到中山、清遠地區，承擔起串聯大灣區的作用，全程或超120公里，成為大灣區最長地鐵線路，因此被冠以“大灣區南北大動脈”的稱號。

與十八號線一樣定位為市域快線的二十二號線線路長度縮短，目前規劃全線共設8座車站，分別為番禺廣場站、祈福站、廣州南站、陳頭崗站、西三站、東沙工業園站、西塱站和石圍塘站。記者走訪獲悉，在售一手住宅祈福新邨·繽紛匯附近，未來將開通的地鐵站點是地鐵22號線的祈福站，而地鐵十八號線沙溪站附近則有高端住宅的代表星河灣半島。預期廣州高速地鐵十八號線首段萬頃沙-冼村有望在2021年上半年開通，而地鐵22號線首段番禺廣場至陳頭崗則有望在2021年6月開通。

【溫馨提示】

切忌盲目以“投資目的”

購置地鐵沿線盤

針對熱門的地鐵線，業內人士認為對于投資型買家來說，未來長線看好。不過記者走訪獲悉，生活配套較為完善、產品設計實用的剛需產品更能滿足上班單身貴族的日常需求。值得一提的是，要盡量避免出現“地鐵沿線區域必升”的投資坑，未來隨著城市與交通的多線綜合發展，地鐵沿線區域的價值不僅僅在于站點的開通，還需要綜合樓盤本身的教育與醫療配套來判斷，出行可預測的便捷軌跡并不是唯一標準。(記者 陳白帆 劉麗琴 譚偉婷)