個人房貸利率可辦理轉(zhuǎn)換 固定利率、LPR哪個更好？

根據(jù)中國人民銀行〔2019〕第30號公告，存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換自2020年3月1日如期啟動。目前，主要銀行已完成相關(guān)準備工作，并通過其官方網(wǎng)站、微信公眾號等渠道發(fā)布了公告，貸款客戶可根據(jù)承貸銀行公告，與銀行協(xié)商辦理存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換。這意味著，存量浮動利率貸款客戶將面臨兩個選擇：固定利率或隨LPR調(diào)整，原則上將于2020年8月31日前完成。

一、什么貸款可以轉(zhuǎn)換?

可以轉(zhuǎn)換的貸款需要滿足以下幾個條件：

1、2020年1月1日前發(fā)放，或者已經(jīng)簽訂借款合同還未發(fā)放的。

2、參考的是貸款基準利率(如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”)。

3、浮動利率(比如利率在每年1月1日調(diào)整)。

需要注意的是，以上不包括公積金個人住房貸款(包括組合貸款中的公積金部分)，利率水平不變的的固定利率貸款、2020年12月31日前到期的個人住房貸款等也不用轉(zhuǎn)換。

如果是混合貸款，這次只轉(zhuǎn)商貸的部分，公積金貸款的部分仍然按原合同執(zhí)行。

二、是否必須轉(zhuǎn)?怎么轉(zhuǎn)換?

國家正在推動利率市場化改革，促進貸款利率“兩軌合一軌”，貸款利率定價參考LPR是大勢所趨。但轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)則充分尊重個人的意見，LPR的市場化程度更高，未來貸款利率會隨著市場利率的變化而調(diào)整。轉(zhuǎn)為LPR，若LPR降低，可以享受到降息帶來的優(yōu)惠;若LPR上漲，則利息支出也將上升。

例如，一筆20年的房貸，現(xiàn)在還剩10年，假設(shè)LPR繼續(xù)下降20個基點，100萬的貸款能少還多少利息呢?

轉(zhuǎn)換成LPR后，假設(shè)LPR再下將20個基點，貸款還剩10年，剩余本金大約是61萬多，按等額本息方式還款，每個月就會少還約60元錢，一年則少還700多元。

LPR可以在全國銀行間拆借中心個中國人民銀行官網(wǎng)查詢。

三、個人房貸定價基準怎么轉(zhuǎn)換成LPR?

根據(jù)人民銀行公告，按照“等價轉(zhuǎn)換”原則，用現(xiàn)在的利率水平倒算出加點數(shù)值，將“基準利率上下浮”(做乘法)轉(zhuǎn)換為“LPR加點”(做加法)，即如把定價基準轉(zhuǎn)換成LPR，貸款利率定價方式將變?yōu)橄鄳谙轑PR加上一個固定的點差。

LPR期限分為1年期和5年期以上兩種，如原來的貸款是5年以上的(比如貸了20年、30年)，參考5年期以上LPR;原貸款是5年及以下的，參考1年期LPR。

原來的房貸基準利率打9折的，能不能直接轉(zhuǎn)成5年起以上LPR打9折呢?

不能的，轉(zhuǎn)換成LPR之后，定價方式將改為加減點，而不再采用上下浮動的方式。而且，與之前浮動倍數(shù)類似的是，加減點的點差一旦確定，就保持不變了。

四、怎么確定加點點差?

人民銀行公告民卻規(guī)定，房貸合同利率在轉(zhuǎn)換時點是保持不變的。加點數(shù)值(可為負值)=您現(xiàn)在的利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR。

比如，您的利率是打9折，現(xiàn)在執(zhí)行的利率水平就是4.9*0.9*=4.41%，轉(zhuǎn)換時點，應該按照這個執(zhí)行利率水平與2019年12月5年期以上LPR的差值，也就是(4.41%-4.8%)來確定加點點差，所以點差就是減39個基點，這個點差在合同剩余期限內(nèi)是固定不變的。根據(jù)這個計算，貸款利率在轉(zhuǎn)換后到下一個重定價日之前，還是保持4.41%(4.8%-0.39)不變。

到了轉(zhuǎn)換后的第一個重定價日，就會根據(jù)當時最新的5年起以上LPR減39個基點。在往后都以此類推。如果轉(zhuǎn)完之后，2020年LPR下降了，2021年就可以減少利息支出了。

五、個人房貸的重定價周期怎么確定?

以前房貸是每年1月1日重新定價，但LPR是每月發(fā)布的，是否能改為每月1日重新定價，及時享受LPR下降的紅利呢?

轉(zhuǎn)換時可以重新約定重定價周期和重定價日，但商業(yè)性個人住房貸款重新約定后的重定價周期最短為一年，也可以改為2年、3年甚至更長，但不能每月重新定價。

六、怎么轉(zhuǎn)換成固定利率?

除了轉(zhuǎn)為參考LPR定價之外，還可轉(zhuǎn)成固定利率嗎?

是的，轉(zhuǎn)為固定利率的話，個人房貸也是保證轉(zhuǎn)換時點利率水平不變的，以上面的案例來說，這筆貸款就專為固定4.41%執(zhí)行至合同到期了。

七、轉(zhuǎn)換成LPR還是固定利率更好?

到底那個劃算還不好說。但如果您認為未來會降息，那轉(zhuǎn)換成以LPR為基準加點形式就更劃算。

八、什么時候轉(zhuǎn)換?

轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日起正式開始。在這期間LPR下降，也不會影響貸款利率水平。個人房貸轉(zhuǎn)換時統(tǒng)一用2019年12月發(fā)布的LPR作為基準，所有客戶在2020年3-8月期間的任何時點轉(zhuǎn)換，同一筆貸款的點差都是一樣的，可以保證大家都公平。

九、如何辦理?

銀行會通過官網(wǎng)和網(wǎng)點公告、短信、郵件、手機銀行和電話等多種方式通知您進行轉(zhuǎn)換。而且轉(zhuǎn)換不用重簽合同，只需要修訂利率條款即可。

十、企業(yè)貸款客戶可以轉(zhuǎn)換嗎?

企業(yè)的存量貸款也可以轉(zhuǎn)換定價基準，但對于企業(yè)貸款、個人消費貸款等存量浮動利率貸款，可以找銀行的客戶經(jīng)理協(xié)商具體的轉(zhuǎn)換條款。