暫行辦法效果待顯現 業主多了個專業“驗房師”

近兩年，由于房屋工程質量導致的房企和業主矛盾，依然頻頻發生。8月份廣州出臺的《廣州市住宅工程質量潛在缺陷保險管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)引起不少市民的關注，希望這個暫行辦法可以使購房者對房屋質量更有信心——畢竟有了保險，是不是就意味著出現大問題時，也能有足夠資金進行維修或者賠付，從而保證購房者的權益?

有專家認為，廣州這個《暫行辦法》在保障購房者或者居住者的居住安全方面的作用，可能還沒那么快能體現，根據其第四條的規定：本市居住用地出讓時，土地出讓人應當將投保缺陷保險列為出讓條件，并將投保缺陷保險列入出讓合同。這也意味著，首先要看哪些居住用地的出讓條件中將投保缺陷保險列為出讓條件之一，《暫行辦法》的效果顯現可能還須時日。

值得留意的是，這個《暫行辦法》主要針對的是工程質量潛在缺陷，指住宅工程在竣工驗收時未能發現的缺陷。

廣州日報全媒體記者查詢到，住建部出臺的《商品房銷售管理辦法》中的第三十三條中已規定，房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任;當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定;保修期從交付之日起計算。

投保缺陷保險

將被列入土地出讓條件

廣州日報全媒體記者了解到，此《暫行條例》實施后，在居住用地出讓時，將把投保缺陷保險列入土地出讓條件。未來，即使房屋過了房屋保修期，但若在保險期內，業主發現住宅存在墻體開裂、漏水等質量缺陷，可以向保險公司提出索賠申請。而在業主收樓時，建設單位將《工程質量潛在缺陷保險告知書》隨《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》一并交付業主。

保險方面的專家表示，這個推廣的保險屬于IDI工程質量潛在缺陷保險。對社會來說，房屋是大多數人最重要的財產和生活保障，當出現質量問題時，由于賠償機制不健全，用戶始終處于弱勢地位。通過實施工程質量保險制度，完善了工程質量保障體系，較好地消除了因責任主體消失或難以履職而導致的業主權益得不到保障的情況。

業內觀點

相當于延長了保修期

智谷趨勢樓市首席研究員黃怡認為，廣州將在新建住宅工程中推行工程質量潛在缺陷保險，是一次很有價值的嘗試。首先，引入了保險公司作為利益相關方，參與房屋竣工驗收。除了業主之外，保險公司也會非常關心房屋交付時的質量情況。由于保險的范圍是“工程質量潛在缺陷”，也就是房子在竣工驗收時“未能發現”的問題，保險公司對驗收時的質量情況，肯定會打起十二分精神，相當于給業主增加了一個風險共擔的“收房人”。

其次，辦法中除了引入保險公司，還引入了另一個角色：風險管理機構。這一機構的任務是，對交付驗收的房屋，進行全方位的工程質量風險評估。這就好比增加了一個非常專業的“驗房師”，為業主和保險公司，提供有參考價值的評估意見。

第三，推行保險的方法，能夠延長房屋的“保修期”。開發商交付的房屋，有不少是在三年、五年之后才發現問題，比如滲漏、裂縫等，往往已經過了合同約定的保修期。而廣州《暫行辦法》中，區分了“缺陷責任期”和“保險責任期”，前者為2年，由建設單位負責維修，后者則由保險公司理賠。“保險責任期”的時間，長度在五年、十年不等，相當于延長了“保修期”。

業內觀點

督促開發商給工程質量買保險

在房地產行業工作多年的資深工程師潘先生認為，新辦法應該不會給房企帶來多大壓力，可以說是對各方都有利。現在的品牌開發商對成本優化都做得比較到位，相對于地價來說，買個保險的成本是非常低的。買了保險后，保險公司和風險管理機構，也會對開發商進行質量監督，等于倒逼開發商，更加嚴格地管控質量問題，避免驗收時無法通過。

專家同時指出，也要防止實際操作中出現復雜的情況，給開發商提供“甩鍋”的理由。比如說，開發商在工程管理的時候，往往是收取了施工單位一定的質量保證金的。買保險的成本，如果被開發商轉移到質量保證金里面，可能會導致施工單位更加懈怠，因為質量保證金的總額并不高，即使被扣掉也無關緊要。

另外，質量問題的界定本身很不簡單，相關保險條款肯定也很復雜。如果真的出現質量問題，要防止開發商和施工單位因為有了保險公司兜底而降低維修的積極性，甚至出現相互“甩鍋”的情況。(記者 陳白帆)