中國(guó)金茂保持2000億元銷售目標(biāo)不變 加速擴(kuò)張城市運(yùn)營(yíng)板塊

“疫情對(duì)業(yè)績(jī)的影響有限，中國(guó)金茂2020年保持2000億元銷售目標(biāo)不變。”3月25日，在中國(guó)金茂2019年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，中國(guó)金茂總裁李從瑞表示，公司城市運(yùn)營(yíng)土地儲(chǔ)備充足，資源上有充足安排，在此基礎(chǔ)上提出了適當(dāng)增長(zhǎng)的三年業(yè)績(jī)目標(biāo)。2021年，中國(guó)金茂預(yù)計(jì)將能夠達(dá)成2500億元簽約銷售額，并在2022年突破3000億元簽約銷售額大關(guān)。

值得關(guān)注的是，過去一年，面對(duì)嚴(yán)峻的外部形勢(shì)，中國(guó)金茂聚焦城市運(yùn)營(yíng)，堅(jiān)持創(chuàng)新發(fā)展，強(qiáng)化全面對(duì)標(biāo)，持續(xù)提質(zhì)增效，全年公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與盈利水平實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。在戰(zhàn)略方面，持續(xù)鞏固城市運(yùn)營(yíng)商定位，聚焦“雙輪兩翼”核心業(yè)務(wù)，通過創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)和機(jī)制驅(qū)動(dòng)，推動(dòng)戰(zhàn)略升級(jí)和組織升級(jí)，實(shí)現(xiàn)公司綜合實(shí)力持續(xù)提升。

低成本拿地保證利潤(rùn)空間

截至2019年底，中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)收入434億元，同比增長(zhǎng)12%;公司所有者應(yīng)占溢利64.522億元，同比增長(zhǎng)24%;平均借貸成本僅為4.94%，較2018年降低0.17個(gè)百分點(diǎn)，位于行業(yè)低位。

近日，花旗、中金等機(jī)構(gòu)均給予中國(guó)金茂“增持”評(píng)級(jí)。對(duì)此，花旗表示，該行向來(lái)喜好資產(chǎn)負(fù)債表較安全及盈利能見度高的企業(yè)，綜合分析之下，首選中國(guó)金茂。

值得一提的是，在鞏固行業(yè)地位的同時(shí)，中國(guó)金茂始終貫徹“聚焦深耕、質(zhì)在量先”投資準(zhǔn)則。

在過去的一年中，中國(guó)金茂聚焦一、二線城市，新增土地儲(chǔ)備1390萬(wàn)平方米，79%位于一、二線核心城市，平均拿地成本為7525元/平方米，同比下降7.4%。

其中，來(lái)自城市運(yùn)營(yíng)貢獻(xiàn)的新增土儲(chǔ)，占金茂全年新增土儲(chǔ)的40%。這意味著，城市運(yùn)營(yíng)也極大地增強(qiáng)了金茂的品質(zhì)土地獲取能力。

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，2017年—2019年，中國(guó)金茂當(dāng)年拿地均價(jià)從10729元/平方米降至7525億元/平方米，低溢價(jià)率獲取項(xiàng)目占比從47%上升至75%。截至2020年2月，中國(guó)金茂成功進(jìn)入9座新城市、新獲取60個(gè)項(xiàng)目，近半數(shù)項(xiàng)目底價(jià)獲取。

事實(shí)上，這得益于中國(guó)金茂第二曲線城市運(yùn)營(yíng)板塊的驅(qū)動(dòng)。

眾所周知，2016年-2017年不少房企摘得了高價(jià)地，此后入市卻遭到了限價(jià)的打擊，產(chǎn)品溢價(jià)率做不出來(lái)。近兩年，這些項(xiàng)目將逐漸結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)企業(yè)財(cái)報(bào)的利潤(rùn)指標(biāo)影響很大。

不過，中國(guó)金茂并沒有在那一時(shí)期盲目大規(guī)模搶奪高價(jià)地，而是鎖定了城市運(yùn)營(yíng)發(fā)展模式，練就多年維持高毛利率的盈利能力。畢竟，相比招拍掛拿地動(dòng)輒30%以上的土地溢價(jià)率，中國(guó)金茂的拿地優(yōu)勢(shì)非常明顯，這讓其在項(xiàng)目入市時(shí)定價(jià)能力更為靈活。

城市運(yùn)營(yíng)板塊擴(kuò)張加速

“2019年中國(guó)金茂獲取了7個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，2020年將落地更多城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)還會(huì)是豐收的一年。”李從瑞如是表示。

實(shí)際上，截至2019年年底，中國(guó)金茂累計(jì)落地20個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，分別處于不同發(fā)展階段。

這些項(xiàng)目將保持穩(wěn)定輪動(dòng)發(fā)展節(jié)奏，持續(xù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)，為金茂的持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)能。

另有業(yè)內(nèi)人士表示，與傳統(tǒng)的城市運(yùn)營(yíng)中先以城導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)再吸引人才的模式不同，中國(guó)金茂的城市運(yùn)營(yíng)主要圍繞“以城聚人，以城促產(chǎn)”的“城-人-產(chǎn)”邏輯。

即通過打造品質(zhì)高、環(huán)境佳、配套優(yōu)的高質(zhì)量城市來(lái)吸引中高端知識(shí)型人才，最終為城市創(chuàng)造出科技、創(chuàng)新、協(xié)作的產(chǎn)業(yè)圈。

依照這個(gè)發(fā)展邏輯，金茂可以通過一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)到運(yùn)營(yíng)的全業(yè)務(wù)鏈?zhǔn)降母哔|(zhì)量城市運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)城市價(jià)值成長(zhǎng)，帶來(lái)整體資產(chǎn)性價(jià)值的持續(xù)提升，從而也為金茂提供更多的潛在收益，實(shí)現(xiàn)1+1+1>3的收益效果。

當(dāng)然，跑通城市運(yùn)營(yíng)模式離不開母公司的支持。據(jù)悉，依托中化集團(tuán)的品牌價(jià)值和強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)集群，金茂與集團(tuán)各板塊實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展，為金茂城市運(yùn)營(yíng)注入中化創(chuàng)新資源，并隨著兩化合并進(jìn)程開啟與中國(guó)化工、先正達(dá)集團(tuán)的全面資源對(duì)接合作，包括存量土地盤活及產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入等。

總體來(lái)看，中國(guó)金茂在“金茂府+城市運(yùn)營(yíng)”的發(fā)展“雙曲線”支撐下，正走在成長(zhǎng)為均衡發(fā)展優(yōu)等生的路上。