房貸利率市場lpr轉換 到底誰劃算?

自2020年3月1日執行LPR政策后，四個月過去了，廣大房貸者們依然還在爭論LPR和固定利率哪個更好?大部分人依然不明白什么是“根據基準利率浮動”、什么是“根據LPR浮動”，有的人下結論，原利率低于4%的就選固定，高于4%就選LPR;更有少部分人說：“銀行建議啥，反著來就行了”。林林總總，千奇百怪。我也是很疑惑，大部分文章都在試圖分析哪個選項更好，但是最基礎的問題卻很少人去關注，為什么國家要用LPR代替原來的基準利率?

如果你不懂LPR到底是什么，我先簡單歸納幾個要點，讓你輕松看懂。首先，你要和銀行重簽房貸合同，固定利率或LPR浮動利率，二選一，只能選一次。然后，2020年3月1日至2020年8月31日期間進行選擇。其次，如果你選擇了固定利率，房貸利率以后既不會漲、也不會降，將保持不變;如果你選擇了LPR浮動利率，你只需要記住，此次改革參照的LPR是2019年12月的4.8%就行了。最后，公積金貸款與本次調整沒關系。

我也試著用自己的思路和理解，介紹和分析下關于LPR以及老的商貸利率是否換為LPR還是固定利率的問題。

2020年以前的房貸，必須要轉換嗎?

中國人民銀行公告〔2019〕第30號，該內容指出，存量浮動利率(以基準利率上下浮動定價的利率)僅兩種轉換選擇。分別為LPR，即以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)和固定利率。

所有2020年前以基準利率上下浮的定價利率，也就是2020年以前的老商貸利率，都將面臨轉換。除非房貸處于最后一個重定價周期，便可不轉換，也就是商貸是最后一年還款期的可不轉換。老商貸轉換只能二選一，即只能轉為LPR或固定利率。只能轉換一次，之后不得再次轉換。

LPR還是固定利率，它們怎么計算?

在介紹LPR和固定利率哪個劃算之前，我先列舉出來老商貸利率的計算方法，相信大家都很熟悉了。再一步一步介紹，LPR怎么計算、LPR和固定利率在哪種情況下哪種更劃算。

以基準利率上下浮的老商貸利率，怎么計算?以基準利率上下浮的老商貸利率計算：老商貸利率=基準利率×(1+上下浮百分比)，參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款，銀行根據市場和政策情況，在基準利率的基礎上上浮或打折。如果基準利率改變，房貸利率就隨之改變，而上下浮百分比是合同期內不變的。

若老商貸利率轉換為LPR，轉換開始的第一年，新利率=原合同老商貸利率。第一個重定價日起，也就是轉換后的第二年起，新利率=重定價日最近一月的LPR+加點。

轉換開始的第一年內利率和以基準利率上下浮的老貸款利率相等。銀行會和客戶約定，以LPR為定價基礎的房貸利率每隔多長周期重新計算一次(利率重定價周期)，并指出周期最短為1年。簡單來說，雖然LPR每個月都更新公布一次，但你的房貸利率不會每個月都計算一次。就算LPR每月都變，等額本息的也不會每月月供都變。它是在你和銀行約定的重定價周期內保持一個固定的LPR房貸利率，在每個重定價日計算一次，就決定了一個重定價周期內的房貸利率，在每個周期內，固定不變。

轉換后第二個周期起(第一個重定價日起)，之后的每一個新周期一開始，每一個利率重定價日，需計算這個周期內的房貸利率(LPR+加點)，其中的LPR值為最近一個月相應期限的LPR值。

老商貸利率若轉換為固定利率，怎么算?固定利率是指，存貸款利率在貸款合同存續期間或存單存期內，執行固定不變的利率，不依市場利率的變化而調整。

LPR和固定利率，誰劃算?

這個問題也是我一直想確定的問題，也是我梳理出這篇文章的原因。在這個問題上，大部分相關領域的大V和新聞信息，說的是轉換為LPR更劃算。我覺得論點論據也有道理，我也相信，但我思想里的保守總在作祟，會不會今后LPR又增高呢?我認為哪個劃算的本質，就是在“賭”LPR會不會降。只要LPR今后降到4.8%以下，轉換為LPR就是劃算的，否則固定利率劃算。那靈魂拷問就是，LPR今后長遠來看，會比4.8%低嗎?這里有兩種說法，一種是認為轉換為LPR更劃算，一種是持觀望狀態。

第一種：認為LPR更劃算的。這段時間網上查這類的說法，不少大V和知乎答者認為轉LPR更劃算，相信LPR會降低，我梳理了他們的幾個主要原因：

首先，2019年11月21日中國人民銀行原行長周小川在創新經濟論壇上表示，“實際上我們中國還是可以盡量避免快速地進入到這個負利率時代，如果能夠管理好微觀貨幣政策，可以不用那么依賴非常規的貨幣政策。”這話意味著進入負利率時代是一個趨勢，但是盡量避免快速進入負利率時代。

其次，縱觀我國的貸款基準利走勢可以看到，我國20年來的整體貸款利率是下降趨勢的。

最后，縱觀國外，歐洲央行基準利率也是下降的，甚至有零利率和負利率的出現。也就是說，在大概率利率下降的趨勢下，選擇LPR會更劃算。

第二種：持觀望狀態的。在這里，我也并不敢直接建議您選擇LPR。因為同樣面臨轉換的我，中肯地說，未來LPR是否會下降、是否會低于4.8%?沒人能給出一個完全肯定的答案。

首先，我認為LPR能降到零利率或者降得很夸張的可能性不大，再者，中國人的愛房之心大家都深有體會，LPR真降太多，會不會刺激樓市全面搶房?

其次，中國人民銀行副行長劉國強在2019年8月20日召開的國務院政策例行吹風會上透露，新的LPR形成機制并不會使房貸利率下降，“房住不炒”的定位不能偏離。這個新聞信息也呼應了我這保守的一面。至少目前政策多次強調的是“房子是用來住的，不是用來炒的”，降太多刺激樓市，就偏離了“房住不炒”的定位。那今后的10年20年利率會怎么，沒人能一定打包票一定會這樣或者那樣。

最后說點建議：

對于老商貸利率4.9%還上浮的朋友來說，按概率和趨勢來看，貸款利率是下降的，利率保持下降的趨勢概率更大，那么選擇LPR利率能劃算點的概率原則上也更大些。原本上浮的利率，大多也覺得沒占著便宜，只要能降一點，也是更好的。

對于老商貸利率4.9%還打折的朋友來說，本身利率就是劃算的，并且央行規定今后LPR房貸利率再也不可能打折了，拿著已經占便宜的商貸，換LPR還是保持現在打折的利率永遠不變，我認為看個人。有的懶得折騰，萬一以后LPR還漲了，不如不換(選固定利率)。有的覺得大概率賭一賭，LPR只要還能降，能再省一點是一點呢，那就選LPR。

將來，一部分人會省下一些利息，但是也會有一些人多支出了利息。在一個短周期內，銀行是會出現收益下滑的現象的，比如這次合同重簽完了，LPR大概率下調，銀行的收益受損，但是在一個足夠長的周期內，LPR升升降降，銀行的整體收益相比于改制前，大概率是保持一致的，除非經濟大環境出現特殊情況。

選擇權在自己，但機會只有一次，請務必不要盲目跟風，自家才知自家事，真正能幫自己做正確抉擇的，也只有自己，一定要結合自己的實際情況去分析，慎重選擇。